2017/02/242 Shares

50㎡未満のマンションは住宅ローン控除が使えない!登録免許税・不動産取得税・贈与税の特例も対象外

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不勉強ではすまされない税金の落とし穴

住宅ローンを組んだら住宅ローン控除ができると思っている方が多いのですが、その条件の1つに「床面積50㎡以上」があります。

最近は東京都心を中心にコンパクトマンションが人気なので、50㎡未満のマンションを住宅ローンを組んで買う方もいるかもしれませんが、住宅ローン控除の対象外です。

裏技も救済策もありません。

銀行から住宅ローン控除をするための住宅ローンの年末残高証明書すら送ってきません。

住宅ローン控除をあてにして購入する場合には、マンションの場合は、特に「登記上の専有面積」を確認しましょう。

 パンフレットの床面積にだまされるな!

さて、「登記上の専有面積」とわざわざ言っているのは、マンションの場合、床面積には2種類あるからです。

1つが「壁芯(へきしん)面積」、もう1つが「内法(うちのり)面積」です。

面積の判定

そして厄介なことに、募集しているときは登記上の専有面積=内法面積ではなく、広く見せるために壁芯面積をパンフレットなどに書いていることが多いです。

だいたい、50㎡前後の1LDK~2LDKのマンションを検討している場合には、登記上の専有面積よりも3~5㎡くらい大きめになっていることがあるので、注意してください。

その結果、自分では50㎡以上のマンションを買ったつもりが、実際には、50㎡未満で入居の翌年に確定申告をしようと思ってはじめて住宅ローン控除ができないことに気づいた、という方もたくさんいます。

「マンションの販売元から住宅ローン控除ができないなんて説明は聞かなかった!だまされた!」

と思うかもしれませんが、残念ながら、マンション販売元側に説明義務はありません。

知らなかったつけは残念ながら自分に回ってきます。

住宅ローン控除以外にもできないものがある!

泣きっ面に蜂(はち)とはこのことで、実は、住宅ローン控除以外にも使えない特例が3つあります。

両親・祖父母からの住宅購入資金の贈与税の特例

両親や祖父母から住宅の購入資金として贈与を受ける場合も多いかと思いますが、床面積50㎡以上240㎡以下の場合には、一定金額まで贈与税が非課税になります。

しかし、床面積が50㎡未満の場合には、この特例がありません。

抵当権設定登記の登録免許税の特例

住宅ローンを組んで家を購入する場合には、「抵当権」の設定を行いますが、登記をするため、登録免許税を支払います。

床面積が50㎡以上の場合には、住宅ローンに対して本来なら「0.4%」かかる登録免許税が「0.1%」になります。

例えば、住宅ローンを2,000万円借りる場合、2,000万円×0.4%=8万円が、2,000万円×0.1%=2万円になるため、6万円の節税になります。

しかし、床面積が50㎡未満の場合には、この特例がありません。

不動産取得税の特例

不動産取得税についても、床面積50㎡以上240㎡以下の場合に、税金を軽減してもらえます。

例えば、建物の場合は次のように1,200万円を超える部分について税金がかかります。

不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%

そのため、多くの場合、不動産取得税は少ないか、ゼロとなります。

しかし、床面積が50㎡未満の場合には、この特例がありません。

なぜ50㎡以上なのか?

住宅ローン控除、両親・祖父母からの住宅購入資金の贈与税の特例、抵当権設定登記の登録免許税の特例、不動産取得税の特例のいずれも、50㎡以上という最低ラインを設けています。

これは、日本の政策として、住むための家(しかもできる限りファミリー向け!)をどんどん作ってほしいという要望がある一方、家というのは「投資のための家(=不動産賃貸)」という側面もあるので、床面積が50㎡未満のものについては、住宅ローン控除などを使わせないというルールになっています。

わざわざ税金のために50㎡以上にする必要はあるのか?

さて、ここまで読んだ結果、「50㎡未満」だと税金のメリットはないからどうしよう、と思うかもしれませんが、では、無理に50㎡以上にして税金のメリットを受けた方が得でしょうか?

しかし、住宅ローン控除で還付を受けるために、わざわざ50㎡以上の広い物件にして、物件の購入価格が高くなっては意味がありません。

節税するために広い方を選んだら、結局、購入価格が高くなり、なんのために選んだのかわからない、という方もいます。

これでは本末転倒です。

最後に

たとえ住宅ローン控除が使えないマンションを購入するとしても、今回のように、「知っていて買う」のか、「知らないで買う」のかは、非常に大きな違いとなります。

住宅ローン控除を見込んでマンションを購入するのであれば、すべての要件を満たすのかを1つずつ事前に確認しましょう。

マンションの販売元や不動産業者に任せっきりにしてはいけません。

お金に関することは、必ず自分で確認して、わからないことがあればちゃんと調べる姿勢を大事にしましょう。

結果的にそれが、何十万円、何百万円の差につながります。

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