2017/02/190 Shares

相続した空き家や解体後の更地を売ったら税金はかかる?空き家売却特例で節税しよう!

今なら期間限定で空き家に税金がかからない!

平成31年までに売れば3000万円まで非課税

全国で起きている空き家問題、実は、6~7割が相続によって空き家になっています。

空き家を売ると、売却益に対して原則として20%の税金がかかります。

税金がかかるから売るのイヤだなあなんてならないように、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの期間限定で、相続した空き家を売却したときに売却益が出ても、3,000万円までなら税金が課税されないように特例(空き家売却特例)があります。

まず税金がかかりませんね。

家を買った金額がわからないと必ず売却益が発生?!

売却益なんて、出るの?と思う方もいるかもしれませんが、実は、私の祖母が亡くなったときに、相続した私の父親が家を「100万円」で売ったとき、売却益が出ました。

ふつう、

売却金額

-購入金額

=売却益

なのでむしろ損する方が多いのですが、実は、「家を買った(建てた)金額」がわからなかったのです。

どこを探しても祖母は家を建てた時の書類を残していませんでした。

もう何十年も前だったからでしょうね。

「家を買った(建てた)金額」がわからない場合には、「売却金額」の5%相当だけを「家を買った(建てた)金額」とういことにするという税金計算のルールがあります。

【売却益】

100万円

-100万円×5%

=95万円

【税金】

95万円×20%

19万円

95万円でも19万円が税金です。

これが立地が良ければ土地代だけで2000万円くらいで売れることもあるでしょう。

もちろん、お金が入ってきますが、「家を買った(建てた)金額」がわからないと、

【売却益】

2000万円

-2000万円×5%

=1900万円

【税金】

1900万円×20%

380万円

なんと380万円もの税金がかかってしまいます。

いくらなんでもこれはもったいないですね。

だからこそ、この特例を有効活用してムダな税金を払わないようにしたいですね。

空き家売却特例の条件

実は、この特例、条件がたくさんあります。

したがって、税理士さんにぜひご相談することをおすすめしますが、ここでは重要な条件だけ書くことにします。

「家」の条件

1.相続開始の直前まで亡くなった人(被相続人)の自宅であること

2.亡くなった人(被相続人)は独り暮らしであったこと

例えば、夫に先立たれた妻が1人でずっと住んでいて、その妻が亡くなったために空き家になった場合を想定しています。

3.その家は昭和56年(1981年)5月31日以前に建築されたものであること

4.一戸建てであること(マンションは対象外)

旧耐震基準の一戸建てが空き家で放置されないようにするための特例です。

「相続する人」の条件

5.家を相続する人が、①その家を取壊して更地として売るか、または、②必要な耐震工事をして家と敷地をセットで売ること

相続する人は、2つの売り方ができます。

1つ目は、空き家のままだとなかなか売れないので、家を取り壊して更地にして売るというものです。

2つ目は、家は旧耐震基準で建てられたものなので、現在の耐震基準を満たすような工事をちゃんとして、敷地とセットで売るというものです。

どちらかというと、最近はなかなか家があると売れないので、1番目の更地にして売る方がこの制度を使う人は多いのではないかと言われています。

「売るときまで」の条件

6.相続時から売却までの間に、居住・事業・貸付をしないこと

相続が発生してから売るときまでずっと空き家である必要があるので、ちょっと住んでたとか、誰かに貸したりしたらダメということです。

「売るとき」の条件

7.平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に売ること

8.相続が平成25年1月2日以後に発生していて、その相続時から3年を経過する年の12月31日までに売ること

9.売却金額が1億円を超えないこと

7番目の条件はいいと思いますが、8番目の条件はちょっとわかりづらいですね。

平成25年1月2日に相続があった場合、3年後の12月31日である平成28年12月31日までに売った場合、この特例が使えます。

  • 25年中の相続→28年4月1日から28年12月31日までの間に売却
  • 26年中の相続→28年4月1日から29年12月31日までの間に売却
  • 27年中の相続→28年4月1日から30年12月31日までの間に売却
  • 28年中の相続→28年4月1日から31年12月31日までの間に売却

なお、1月1日に相続があった場合は、前年で見てください(平成25年1月1日だと対象外、平成26年1月1日なら平成25年中の相続と同じ)。

9番目の条件は、まあ、ふつうないですね。

「手続き」の条件

10.市役所などから証明書などの必要書類を入手すること

11.確定申告をすること

ここまで見ていただくとわかるように、面倒なので、ぜひ税理士にお願いすることをおすすめします。

自分でやってミスをした結果、特例が実は使えなかったとなったら、目も当てられません。

私の祖母の家を父が売ったときの具体例

坂道の上にある築50年の空き家

 

例えば、私の祖母の家は、ふぐで有名な山口県下関市にあったのですが、下関市は海に面していて、すぐに山がちな土地で、祖母の家も「坂道」を上がった上にありました。

解体工事をするには、家自体ももちろん重要ですが、それ以外にどういうところに建っているかも重要です。

広い道路に面していればいいですが、そうでなければ高くなります。

私の祖母が亡くなったときに1番問題になったのは、祖母が住んでいる「家」をどうするかでした。

相続をした私の父は、全員「家」持ちだったので、その家に引っ越して住むという選択肢はありませんでした。

選択肢は「家」を売るか「更地」を売るか

そうすると、選択肢は、「家自体を売る」のか「解体して更地を売る」かの2択です。

「誰かに貸す」という選択肢は祖母の家の場合、あまりに古くてあり得ませんでした。

そこで、父は家自体を売るために下関市内の不動産屋を回ったらしいのですが、何しろ築50年くらいで当然、旧耐震基準の家で、「100万円でも売れるかどうか・・・」と言われたそうで、とりあえず100万円で出してもらったそうです。

一方で、取り壊すことも考えて、解体費用の見積りをとりました。

解体費用はピンキリ!?

山口県下関市と言っても、父親が住んでいるのは福岡市なので、ちょっと離れています。

下関市内の解体業者を探すのも大変だったようで、事前にインターネットで調べてみたり、不動産業者からいいところはないかといろいろあたったようです。

そして、いくつか回って解体業者に見積もりをとってもらって、解体費用は、最低でも200万円前後かかると言われて父はびっくりしました。

実は、祖母は生命保険をかけていなかったので、遺っていたのは家と預貯金が200万円くらいだったそうです。

解体費用だけで消えてしまいます。

ただ、当然、葬式もして既に預貯金の一部は使っているので、このままだと持ち出しです。

結果は、100万円で売却!

その後、地元の不動産屋さんを通じて、祖母の家が売れました。

売却代金は100万円です。

私がびっくりしたのは、その買い手でした。

20代くらいの若い方で、どうも東京でのハードワークに消耗して、地方に行きたくてネットでいろいろ探していたところ、祖母の家を見つけたそうです。

100万円にリフォーム代を払っても、確かに数百万円くらいの出費で家が手に入るので、いいのかもしれませんが、それにしても、東京で消耗している人がまさか買ってくれるとは。

空き家の売却特例は使えたの?

さて、空き家の売却特例は、「平成27年中」に売ったので、

7.平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に売ること

という条件を満たさず使えませんでした。

まあ、仮に平成28年4月以降だとしても、家をそのまま売っているので、

5.家を相続する人が、①その家を取壊して更地として売るか、または、②必要な耐震工事をして家と敷地をセットで売ること

 

の①にも②にも該当していないので、ダメなんですけどね。

おそらくこの家に耐震工事をしていたら、数百万円でもすむのかどうか・・・。

確定申告は税務署に相談

空き家の売却特例が使えないため、確定申告はそれほど難しくないことから、父は税務署に家を売るための書類をいろいろ持って行って、確定申告をして、税金を払いました。

まあ、今回は、売却金額が100万円なので、それほどの負担にはなりませんでしたが、家の解体をしなくてよかったとほっとしていました。

解体費用のシミュレーターを活用しよう!

シミュレーターの賢い使い方

さて、解体費用のシミュ―ターは、ネット上でいろいろと公開されています。

これは、どうやって使うのがよいのでしょうか?

全国どこでも相談できて、厳選された優良解体業者を無料で3社紹介してくれる「解体工事の匠」という解体工事の相談サイトを運営しているクラッソーネさんのブログ記事では、次のようにシミュレーターの賢い使い方が書かれているので、引用させていただきます。

チェッカーで出てきた数字を鵜呑みにしないことも大切です。

実際の見積りには基礎がどうなっているか、家はどんな建材が使われているかなど、さらに細かな情報が必要になってしまいます。

シュミレーターの賢い使い方としては、現地の状態によって費用が変わることを想定した上で、予算組みを行う指標として使いましょう。

シュミレーターの算出する見積りは一番条件が良かった場合を想定しています。

だいたい目安としては、シュミレーション結果の1.5倍になる可能性が高いと心づもりをしておいてください。

もしチェッカーよりもかなり安い価格の工事を請け負う業者がいたら要注意です。

不法投棄や、早朝深夜に作業をするなど法律に違反する工事を行っている可能性があります。

そうなると近隣とのトラブルや、後々の追加費用が発生する危険性が高まります。

目安としてはトータルで坪単価2万円以下は要注意です。

見積もり価格が納得できない、言っていることが怪しいと感じた場合は、お気軽に解体工事の匠にご相談ください。

ちなみに、そんな解体工事の匠の解体費用のシミュレーターで、今回の祖母の家をシミュレーションしてみました。

シミュレーターを利用しても営業の電話などはなし!

【解体費用シミュレーターはこちらから】

このシミュレーターですが、「無料シミュレーションをご利用いただいたとしても、営業の電話が入ることはありません。」と書いてあるように、シミュレーションをしたからといって、電話がかかってくることがないので安心です。

たった3分で無料シミュレーション

まず、物件情報を入力します。建物の構造・階層・延床面積は重要な情報です。

そして、付帯物として、カーポート、家財、浄化槽、駐車場、樹木、井戸、ブロック塀の情報を入力します(任意)。

さらに周囲の状況も重要なので、前面の労度の幅や隣の家との距離、建物位置を入力します(必須)。

あとは個人情報の入力です。名前、ふりがな、メールアドレス、電話番号、郵便番号、現住所がを入力します。

最後に利用目的を入力しますが、こちらは任意です。

これで、ボタンをクリックすれば、無料シミュレーションがスタートします。

シミュレーション結果

さて、こちらがシミュレーション結果です。

総額:1,977,560円(税抜)

業者間の変動幅:1,680,926円~2,274,194円

200万円前後ですね。

【解体費用シミュレーターはこちらから】

ただ、難しいのは、自分の家と実家が離れていると、解体工事をしてくれる業者さんを探すだけでも一苦労ですよね。

解体工事の匠では、全国関係なく優良業者を3社紹介してもらえるので、実家に戻って地元の知り合いがいても、あわせて相見積をして、適正価格で解体費用を払いましょう。

【解体工事の匠公式サイトはこちらから】

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