2017/02/191 Shares

住宅ローン控除の条件は?減税を受けるための12のポイント

【お知らせ】
2016年に家を買って初めて住宅ローン控除をする方のために簡単な確定申告のつくり方をご紹介しています。こちらも合わせてご利用ください。

図解でわかる!住宅ローン控除の確定申告書の作成方法【平成28年版】

写真で見る住宅ローン控除の確定申告の必要書類一覧(注文住宅編)

住宅ローンを組むときから気をつけたいこと

「そんなことでウチは住宅ローン控除を受けられないの!?」

住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを組んだら、誰でも住宅ローン控除を受けられると思っているかもしれません。

しかし、実際には、住宅ローン控除には細かい条件がたくさんあって、1つでも満たさなければ受けられません

しかもそれは、住宅ローンを組む時から、住宅ローン控除を使えるかどうかの落とし穴はポコポコあるので、あなたが穴に落ちないよう、この記事でサポートします!

住宅ローン控除は、次の条件を「すべて」満たしている場合に使えます。

【1】 新築住宅の場合

新しく家を建てたり、分譲住宅・マンションを手に入れる場合です(中古住宅は最後に出てきます)。

1.その住宅は「自分」で住みますか?【転勤に注意!】

住宅ローン控除は、住宅ローン控除を受けたい人自身が住むことを大前提にして、その人が支払う税金を少なくする制度です。

そのため、「誰かに貸す賃貸用の住宅」や「別荘」は、対象となりません。

ワンルームマンション投資は「賃貸」なので、もちろんダメですし、家族そろって転勤して、その間、誰かに貸している場合も住宅ローン控除の対象外となります。

2.「12月31日まで」にその家に住んでいますか?【スケジュールに注意!】

新築した日または購入した日から6か月以内に住んで、住宅ローン控除を受けようとする年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件となっています。

条件1

住んでいるかどうかは、基本的には「住民票」で判断されます(場合によっては、電気代やガス代などの請求書で確認することもあります)。

そのため、家の引渡しを平成28年12月に受けたけど、「実際に住む(住民票の異動)のが翌年の平成29年1月や2月になる」ような場合には、今回の平成28年分の確定申告ではなく、翌年の平成29年分の確定申告で住宅ローン控除を受けることになります。

年末ギリギリに引渡しを受ける方は、注意しましょう。

3.住宅ローンの借入期間は「10年以上」ですか?【資金計画で注意!】

この条件が満たせなくて住宅ローン控除が受けられないという話をよく聞きます。

借入期間10年以上⇒OK

借入期間10年未満⇒NG

条件2
(1)借入期間が10年未満でも住宅ローンを組めば住宅ローン控除ができるという誤解



(2)当初は10年以上だったのに、繰上返済をがんばりすぎて気づいたら途中で10年未満になってその年から住宅ローン控除が受けられなくなる

といったことがあります。

4.「勤務先」から1%未満の利率で借りていませんか?【資金計画で注意!】

「無利子(0%)」や「超低金利(1%未満の利率)」のときには、住宅ローン控除が受けられません。

ええっ!?

この超低金利のご時勢に何言ってるんだよ、と思ったあなた。

税金の法律は、まさかこんな超低金利になるなんて思っていたので、全然見直されていないんですね(困ったものですね!)。

※平成29年度税制改正で利率0.2%未満に引き下げられたので、平成29年1月以降は0.2%以上の利率なら対象です。

でも大丈夫。

これはあくまで「勤務先からの借入れ」の場合だけですので、「銀行」で0.6%などで借りる場合は問題ありません。

なお、勤務先の利率がめちゃくちゃ低いときは、シミュレーションしないと、住宅ローン控除の恩恵の方が大きい場合もあるかもしれませんよ。

5.「親族からの個人的な借入れ」ではありませんか?【資金計画で注意!】

両親など親族からの個人的な借入れについては、住宅ローン控除は受けられません。

そもそも住宅ローン控除の趣旨が、銀行などから長期(10年以上)にわたって借入れをすると、利息の負担が大きいので、それを国が一部肩代わりするので、どんどん持ち家を取得してねというものです。

短期(10年未満)で借入れをしたり、銀行以外から借入れをする場合には、趣旨に反するので対象外としているのですね。

6.床面積は50㎡以上ですか?【物件探しで注意!】

住宅の床面積が50㎡(平方メートル)以上かどうかは、不動産登記簿(建物の登記事項証明書)を見ればすぐわかります。

坪数でいえば約15坪以上ですね。 一戸建ての場合は超狭小住宅でない限り、たいてい条件を満たしていると思います。2階建てなら、1階と2階の床面積を合わせたものとなります。

意外と落とし穴にはまるのは、「マンション」の場合です。

階段や通路など共用部分は床面積に含めずに、登記簿上の専有部分の床面積だけで判断します。

「内法(うちのり)面積(実際に使用できる部分の面積だけ)」と「壁芯(へきしん)面積(壁の中心線で囲まれた部分の面積。内法面積より大きい)」の2つがあって、不動産業者のチラシなんかを見ると、当然、大きく見せたいので、「壁芯面積」で表示します。

面積の判定

一方、登記簿上の専有部分の床面積というのは何かといえば、「内法面積」のことです。

そうすると、例えば、チラシには52㎡とあっても、これは壁芯面積のことで、内法面積にすると50㎡を下回ってしまいます。

つまり、住宅ローン控除は受けられません。

特に最近は、東京都内の独身者向けのワンルームマンション・コンパクトマンションなんかは、50㎡未満のものが増えています。

このとき、面積によって住宅ローン控除の優遇が受けられないことをご存じない方がたくさんいます(登録免許税や不動産取得税、贈与税の特例も受けられなくて落とし穴がいっぱいです)。

なお、2人以上で共有している場合には、面積を2分の1とかにするの?という疑問があるかもしれませんが、あくまで「全体」で判定します。

例えば、床面積が90㎡で自分の持ち分が50%だとしても、「90㎡」で判定します(90㎡×50%=45㎡ではないということです)。

7.床面積の1/2以上は「居住用」ですか?

ふつうは全部を居住用としているのでこの条件を満たしていると思います。

しかし、自営業の方のように店舗や事務所と一体として住宅を建てた場合には、1/2以上を居住用にしている場合だけが対象になりますので注意が必要です。

もともと住むための家の取得を促進するために優遇しているのに、事業を行う店舗や事務所がほとんどだと制度の趣旨に合わないということですね。

それでも、1/2未満まで住む以外の目的に使っていいというのは、けっこう優遇されてますけどね。

8.その年の所得金額が3,000万円以下ですか?【気にしなくてOK】

この条件はたいていの方が満たしていると思いますが、一応、所得制限もあります(いわゆる年収ではなく、所得ベースで判定します)。

開業しているお医者さんなどで年収が多い方で住宅ローン控除を受けられないということは、実際にあるのですが・・・会社員・公務員ならまず関係ないですね。

9.居住の年を含む前後5年内に「優遇措置」を受けていませんか?【家を売った人は注意!】

初めて家を買ったり建てる方は、この条件はまず関係ありません。

居住の年の前後各2年間(合計5年間)に、もともと住んでいた家を売るなどして3,000万円の特別控除10年超保有の税率の軽減などの優遇措置を受ける場合には、住宅ローン控除が併用して受けられないので注意が必要です。

つまり、2回目以降の住み替えの場合ですね。

例えば、平成28年に住む場合には、平成26年から平成30年までの5年間の間に優遇措置を受けてるまたは受けようとする場合には、住宅ローン控除は使えません。

ここまで来ると、話が難しくなってきます。

どの優遇措置を使えばいいのか、金額的に大きな違いが出ることもあり、簡単には判断できないため、税金の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

【2】 中古住宅の場合

中古住宅の場合には、上記の新築住宅の条件の他に次の条件も満たしていることが必要になります。

10.次のいずれかに該当しますか?(中古のみ)

(1) マンションなどの耐火建築物※
25年以内に建築されたもの

(2) 耐火建築物※以外の建物
20年以内に建築されたもの

(3) (1)で25年超、(2)で20年超の建物
→平成17年4月1日以降に取得し、一定の耐震基準に適合するもの

※「耐火建築物」とは?
その建物の主な部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造を除きます)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものです。

建物の不動産登記簿(登記事項証明書)に記載された建物の構造によって判定します。

一方、耐火建築物に該当しない代表選手は「木造」です。

大事なのは(1)と(2)で出てくる「年数」の条件です。

特に昭和50年代より以前の住宅の場合、いずれも年数の条件を満たさないため、買う前のチェックが大事です。

「不動産業者などが住宅ローン控除のことについて説明してくれなかった!!」と文句を言っている方をYahoo!知恵袋で見かけたことがありますが、残念ながら不動産業者は住宅ローン控除に関する説明をする義務がありません

親切で言っているだけかもしれませんが、先日も間違って営業担当者が伝えてクレームになっていた事例をやれやれと思いながら隣で聞いていたので、自分で注意するしかないですね。

11.親族などから購入していませんか?(中古のみ)

気持ちはよくわかるのですが、身内名義になっている家を住宅ローンを組んで買ってあなたの名義にしても住宅ローン控除を受けられません。

誰もが一度は思いつく方法です。

親族から借入れをするのがダメなのと同じ趣旨ですね。

12.贈与によって取得していませんか?(中古のみ)

贈与による場合も除かれています。

そもそも家を贈与する行為自体は「贈与税」がかなりかかるため、おすすめしません。

最後に

住宅ローン控除の条件は、以上のとおりです。

資金計画を考えたり、物件を探すときに気をつけなければならない条件もあるので、確定申告をするときでいいや、ではなく、あからじめ、確認した上で住宅購入をすすめていきましょう。

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