住宅ローンで不動産投資はやめましょう!転勤で他人に貸すときも要注意

ワンルームマンション投資

副業解禁で「不動産投資」を検討している方も多いかもしれませんが、最近よく見かけるのが「住宅ローン」を利用したワンルームマンション投資です。

結論から言えば

「やめましょう!」

そもそも住宅ローンとは、「自分が住む家」を購入するために借りる特別なローンです。

しかし投資用マンションを購入するために「居住用」と偽って住宅ローンを借りるケースが次々に見つかっています。

見つかるとどうなると思いますか?

「そんなの聞いてない! 全部返してください」

と言われることも。

例えば2,000万円台のワンルームマンション投資をしている人が、いきなり2,000万円を一括返済しろといわれても無理ですよね。


投資用物件に住宅ローンは利用できるの?

例えば住宅ローンの1つに「フラット35」があります。

私もフラット35で住宅ローンを借りて現在返済しています。

フラット35では投資用物件の購入について次のような質疑応答があります。

Q.投資用物件など第三者に賃貸する目的の物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?

A.ご利用いただけません

フラット35は申込みご本人またはご親族がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。

第三者に賃貸する目的の物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご留意ください。

【出典】よくある質問:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

もともと自分が住む住宅を手に入れるために金利を優遇しているのが住宅ローンです。

不動産投資のために利用することは想定されていません。

  • 住宅購入:住宅ローン
  • 賃貸物件購入;アパートローン

もし他人に貸す物件を購入するためにフラット35を利用する場合には、借りた金額を一括返済するケースもあるとちゃんと書いてあります。

2019年5月4日に、フラット35を悪用した不動産投資が報道されました。

  • 20代~30代前半の若者がターゲット(100人超)
  • 融資額は1人2千万~3千万円ほど(計数十億円規模)
  • 投資セミナーやネット上で勧誘
  • フラット35を利用して不動産投資

フラット35側からは不正が確認でき次第、一括返済を求めるということです。

「業者が大丈夫だと言っていた!」という言い訳は通用しません。

投資をした本人の責任になります。

事前に住宅ローンで不動産投資をしたらどうなるかを少しでも調べていたら、こんな恐ろしいことにはならなかったでしょう。

きっと業者の説明がうまかったのでしょうが。。。




住宅ローンで不動産投資をしたのがなぜバレるのか?

2018年3月に発覚したスルガ銀行の「かぼちゃの馬車事件」で1棟もののマンション投資が厳しくなりました。

業者が次々に「ワンルームマンション投資」に参入して無理な営業をしています。

しかも銀行は不動産投資自体への融資に慎重になったので、不動産投資用にローンをするのが難しい状況です。

そこで「住宅ローン」を利用して不動産投資をさせようという営業が増えています。

バレなければ大丈夫だと思っている方もいるかもしれませんが、世の中そんなに甘くありません。

「住宅ローン」で購入して、実際には住まないで他人に貸しますが、例えばバレる原因の1つが「郵便物」です。

ワンルームマンション投資の業者は、住民票を移した後も本来の自宅に郵便物が転送されるようにすれば大丈夫と言います。

しかし、銀行から「転送不可」の郵便物を送れば、実際に住んでいる人と違うので宛先不明で書類が銀行に戻ってきます。

「これはおかしい」

と銀行が調べたらアウトです(そもそも最初からアウトですが)。

「話が違う」と残ったローンの一括返済を迫られることになるわけです。

最近ますます不正なケースが増えているので、郵便物に限らずいろいろな方法で銀行が調べると考えられます。




転勤で他人に貸す場合はどうなのか?

一方、会社都合の転勤で自宅に住めないので他人に貸す場合もあると思います。

最初から不動産投資目的で物件を購入するために住宅ローンを使うのとは違い、ある意味やむを得ない場合とも言えます。

必ず住宅ローンを借りている銀行に事前に相談をしましょう。

銀行でも転勤などで住めないケースに対応しているので、何をすればいいのか教えてくれます。

銀行と取り交わした金銭消費貸借契約書にも転勤をして住所が変わる場合のように条件が変わったときの取り決めが書かれていると思います。

例えば一時的に転勤をして、転勤先から戻るような場合であれば、条件次第で認めてくれるケースもあります。

Q.転勤で引越しをするので賃貸にしてもいいですか。

(財形住宅融資以外の場合)

転勤等の事情を問わず融資住宅を賃貸することは可能です。

ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。

(財形住宅融資の場合)

転勤等で一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に、「留守管理申請」をいただき、機構の審査をお受けいただくことによって、一時的に居住しないことができます。

この留守管理申請の期間に限り、賃貸されることが可能ですが、この場合、賃貸契約期間を区切って賃貸契約を結ぶ必要があります。

【出典】よくある質問:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

投資用として住宅ローンから金利の条件変更をされたり、投資用ローンに借り換えをするケースもあります。

いずれにしても自分が住宅ローンを借りている銀行次第なので事前に相談しましょう。

黙っていればバレないと言っている人もいますが、おすすめしません。

悪質だと判断されて残りのローンの一括返済を求められる場合もあります。

※住宅ローン控除については次の記事をお読みください。

結論から言えば、家族全員が引越ししたら住宅ローン控除の対象外です。

関連 転勤で家族全員で引越ししても住宅ローン控除は受けられますか?




まとめ

住宅ローンを使った不動産投資は昔からあったのですが、特に最近は不動産投資に関するいろいろな事件を受けて業者側もだまして購入させているケースがあるので要注意です。

そもそもワンルームマンション投資自体が投資用ローンでやる場合でも失敗しやすいのでおすすめしません。

お金を増やすつもりが逆にお金を失わないように注意しましょう。

参考:【賃貸経営とお金】住宅ローン返済中の注意点 | マンション・アパート経営はじめてマニュアル | SUUMO

参考:住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由|愛知の注文住宅のホロスホーム

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