2017/03/072 Shares

変動金利しか選べない人は、住宅ローンを借りてはいけない!

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固定と変動どっちがお得?なんてどうでもいい!

家は買うのと借りるのとどっちがいいの?と同じくらい比較せざるを得ないのが「固定金利」と「変動金利」です。

しかし、金利がどうなるかわからない以上、どっちが得になるか、に答えは出ません。

これから金利が3%とかになればそりゃ固定がいいでしょうし、ずっと1%未満なら変動の方が勝つでしょう。

それは、「これから、日経平均株価は上昇しますか?」と同じくらい難しい質問です。

株価が上昇すると思うなら買ったらいいですし、下落すると思うなら、買わなければいいのですが、そんなことは予想もつきません。

しかし、1つだけ、言えることがあります。

「変動金利しか選べない人は、住宅ローンを借りてはいけない!」です。

固定金利と変動金利の本当の違い

金利が固定とか変動とかそういうのは表面的な話で、本当の違いは、

固定金利は、「銀行」がリスクを負う金融商品

変動金利は、「あなた」がリスクを負う金融商品

・・・だと、ネット上で固定金利・変動金利と検索していると、こういう説明をしている方がちらほらいるのですが、そんなわけないじゃないですか。

なぜなら、「銀行」がリスクを自ら負うことなんてするはずがないからです。

銀行は「自分」で金利を設定できるのですよ。

銀行が「自分の損になる金融商品」を販売するでしょうか?

そんなマヌケなことはしませんよね。

「固定金利」とはどんな金融商品か?

おっと、そもそも固定金利と変動金利の違いを言い忘れていました。

固定金利は、変動金利よりも金利が高いのです。

・・・当たり前といえば当たり前ですが、なぜ高いか、説明できますか??

答えの1つは、「銀行が自分が損する分を最初から上乗せ」しているからです。

固定金利は、「銀行」がリスクを負う金融商品

と説明している方がいますが、本当でしょうか?

これが成立するのは、変動金利と同じ金利のときだけです。

仮に金利0.8%で、そこから金利が+1%上昇するリスクが今後20年間であるとしましょう。

固定金利0.8%

⇒ 「銀行」が+1%のリスクを負う金融商品

変動金利0.8%

⇒ 「あなた」が+1%のリスクを負う金融商品

なるほど、これならその説明も正しいでしょう。

しかし現実はどうでしょうか?

おそらく、変動金利よりも固定金利が高いはずです。

そうすると、銀行のリスクは+1%ではありません。

1.5%-0.8%=差額0.7%のリスクについては、「あなた」が負担しているのです。

固定金利=「あなた」がリスクの一部を固定で負わされて、「銀行」が残りのリスクを負う金融商品

つまり、

固定金利1.5%

⇒ 「あなた」が+0.7%、「銀行」が+0.3%のリスクを負う金融商品??

変動金利0.8%

⇒ 「あなた」が+1%のリスクを負う金融商品

 

というのが正確ではないでしょうか。

もし、金利が上昇しない場合でも、あなたが余分に支払う0.7%は返ってきませんから、銀行の丸儲けです。

ふつうは、固定金利と変動金利を比較するときに「自分」の立場からしか考えませんが、「銀行」の立場からも考えてみてはいかがでしょうか?

こうやって、違うものが見えてくると思います。

※なお、現在は固定金利でも1%前後で、1.5%だと高い感じでしょう。

私もフラット35で1.08%で借りているので、実は、固定金利と変動金利の差は小さくなってます。

つまり、それだけ銀行にとっても個人にとってもリスクが小さくなってるわけですね。

「固定金利」が払えないなら住宅ローンはやめた方がいい

変動金利を選んでいい人は、

  • 住宅ローンの期間が短い人
  • 手元に余裕資金がある人
  • 共働きでバリバリ働いて返済する能力が高い人

などです。

それほど金利が上昇しなければ、固定金利よりも変動金利の方が節約になるので、そういう選択もアリだと思います。

そもそも、固定金利と変動金利を比較できる方というのは、まだ大丈夫かもしれません。

比較できるということは、固定金利を選んでも返済できるけど、金利のことを考えたら変動金利の方が安いし、金利上昇しなかったらトータルの利息は絶対安いけど、どうしよう、という方だからです。

そういう方は、がんばっていろいろ考えてみてください。

固定か変動か、というのは、自分たちがどれだけリスクをとるか、という問題だからです。

今回のタイトルはそういう人のことではありません。

最初から、「固定金利では返済できないので、変動金利を選ぶんです」という方は、住宅ローンを借りるのはやめた方がいいと思います。

厳しいとかそういう話ではなくて、本当に心配して言っているのです。

さっき書いたように

固定金利=「あなた」がリスクの一部を固定で負って、「銀行」が残りのリスクを負う金融商品

なのです。

「リスクの一部」というのは、銀行が計算した結果なのです。

つまり、金利上昇したら起こりうる最低限の結果が、固定金利とも考えられます。

10年以内のローン返済ならいいのですが、もし、20年以上の住宅ローンを考えているときに、固定金利はどうがんばっても無理、という方は、一度冷静になりましょう。

金利上昇時に変動金利で真っ先に破たんする人は、そもそも固定金利では利息が払えなかった人です。

固定金利で返済できるけど、変動金利をするのもアリ

返済できない人が住宅ローンで家を購入することほど、怖いことはありませんが、変動金利にすると買えてしまう場合があります。

不動産会社は必ず、見かけが少なくなる「変動金利」でシミュレーションをしてくるので、「固定金利で返済できる?」かを必ず検討してください。

その上で、変動金利を選ぶのはOKです。

ちなみに私は、「金利が上昇する方(固定金利)」に賭けました。

それが正解だったかは、1年後にわかるか、30年後にわかるかはわかりませんが、それでも、やっぱり、住宅ローンを借りるのって、大変です。

私も妻が仕事ができなくなるかと思って、一度、住宅ローンを返済できないのではないかと真っ青になったことがあります。

借りてからでは遅いです。

借りる前に、気づけるかどうかです。

変動金利しか払えない方は、慎重に家の資金計画を考えましょう。

たとえ家を買わないという選択をせざるを得ないとしても、それが結果的に、自分と家族を守ることになりますので。

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