2017/03/126 Shares

ダンドリ順に見る!注文住宅でかかる家づくりのお金

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ダンドリとお金は両輪の関係


我が家は2012年に注文住宅を建てましたが、注文住宅の「ダンドリ」は、その前にあった結婚式までの道のりに似ていると思いました。

結婚式もどんな式にしたいかからはじまって、当日にいたるまで、さまざまなダンドリがあります。

ハウスメーカーによってそれぞれだと思うので、ハウスメーカーごとに実際に家を建てている方の「ブログ」を参考にするのがよいでしょう。

同じ時期に同じようなダンドリで進んでいきます。

私も一条工務店で建てているときは、毎日のようにブログをチェックしていました。

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一方で、不満もありました。

ダンドリと同じくらい重要なのが「お金」の話です。

どんな間取りにしたか、オプションを入れたかも、もちろん大事です。

でも、「お金」のことを正面から書いている方が少なかったのが、不満でした。

間取りも設備の仕様も、予算を考えながら1つずつ短期間のうちに決めていかなければなりません。

だからこそ、このブログでは、お金について正面から取り上げていきたいと思います。

この記事では、一般的な注文住宅のダンドリと同時に、どんな「お金」のことについて考えるべきかを時系列順に並べました。

後日、各項目について別の記事で詳細を書いていく予定で、これは全体像です。

なお、現在家を持っていて、家を売ることを検討している場合には、次の一括見積サイトを利用して、少しでも高く売りましょう。

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検討段階

1.理想の暮らしをイメージする。

まず、どんな暮らしがしたいのか、建てたい家について考えます。

ここで1番大事なのは、まずはお金のことは考えないで、とにかく自分たちは家に何を求めるのかを徹底的に考えます。

でも、考えてくださいといってもいきなりいいアイデアが出るわけではないので、「家づくりノート」を作って、思いつくたびに書きとめましょう。

  • 友だちの家を見て思ったこと
  • 折り込みチラシの戸建ての写真を見て思ったこと
  • カフェにいるときに思ったこと
  • 住宅情報サイトを見て思ったこと
  • 住宅展示場を見て思ったこと
  • 現在のアパートやマンションに対する不満

料理中も家族が見える間取りにしたい、お風呂はゆったり入れるようにしたい、床暖房で冬でも暖かい家がほしい、書斎で自分の趣味を楽しみたい・・・なんでもいいから、自分たちが理想とする「暮らし」をイメージします。

私たちが手に入れるのは、「家そのもの」ではありません。

その家での「暮らし」です。

どのハウスメーカーで建てるとか、予算がいくらだからとか、そういうのは、1度忘れましょう。

「床暖房」を手に入れるのではありません。

「冬でも暖かい暮らし」を手に入れるのです。

どんな暮らしを手に入れたいのか、考えましょう。

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2.資金計画を立てる。

1番目の中に「住宅展示場を見て思ったこと」と書きましたが、住宅展示場に行く前に必ずやっていただきたいのが、「資金計画」です。

お金のことを考えましょう。

そもそも自分たちはいくら、家にお金をかけることができるのでしょうか?

家関連の費用は、大きく3つに分かれます。

本体工事費用

基礎工事や設備・内外装など家そのものの費用。全体の7割程度。坪単価はここだけしか入っていないところも多いので注意。

付帯工事費用

既存建物の解体工事、地盤改良工事、電気・ガス・水道の引きこみ工事、外構工事などの費用。全体の2割程度。このうち意外とかかるのが地盤改良工事と外構工事です。

諸費用

住宅ローンの手数料や登記費用、不動産取得税、火災保険、引越し費用など。全体の1割程度。現金での支払いが中心。

しかも、土地から購入する場合には、さらにお金がかかります。

住宅展示場に行く前にどの程度の予算にするかを決めておかないと、自分たちが無理をしているのかどうかさえ分からないので危険です。

住宅ローンを借りることができたとしても、実は、返すことができない住宅ローンかもしれませんよ。

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3.建築業者の情報収集をする。

建物の前に土地探しじゃないの?と思うかもしれませんが、土地を購入しても、満足した家が建てられるかどうかはわかりません。

土地にはいろいろな法律上の制限があるので、そこにどんな家を建てることができるかは、建築業者に確認する必要があります。

そうすると、順序としては、まずは、自分たちの理想の暮らしを実現してくれる建築業者を探す方が先になります。

選択としては、

  • インターネットで住宅情報サイトで探す。
  • 住宅展示場に出かけて探す。
  • 親族や友人・知人を通じて探す。
  • 住宅情報雑誌から探す。

などが考えられます。

いずれにしても、大事なのは、

「自分たちの理想の暮らしを実現してくれるのか」

「お金は予算におさまるのか」

の2点です。

当然、1社だけでなく、最低でも3社に対して同じ条件を出して相見積もりをとりましょう。

このとき重要なのは、「条件をそろえる」ことです。

たいていの見積りは「低く」見積もられています。

A社は地盤改良工事が含まれてない

B社はオプションがなにも含まれていない。

C社は外構費用がかなり低く見積もられている。

これらを各社ごとに本体工事費用、付帯工事費用、諸費用に大きくわけて、さらにもう1段階細かく比較すると、各社に不足しているものが見つかります。

後で「そんな費用知らなかった!」と思う方は、たいてい、この作業をやってません。

私は結婚式のときでも同じことをしていましたが、見積書を横に並べて、必ず不足しているものを建築業者に「これも含めるといくらになりますか?」と言って、追加してもらいましょう。

実際、結婚式も家づくりも当初の見積りと誤差の範囲内でおさまりました。

準備段階

4.土地探しをする。

土地総合情報システム6

我が家は1年以上かかりましたが、それくらい土地探しは難しいです。

土地探しとは、自分たちがこれから長く住む「環境」を探すことになります。

土地探しは、予算との戦いでもあります。

例えば、「線路の近くの土地」を紹介されたことがありました。

確かに予算内でしたし、窓を閉めていれば建物の防音性で聞こえないかもしれませんが、「これは違う」と思って、やめました。

そんな感じでたくさん見ているうちに、現在住んでいる土地の建築条件が外れてどのハウスメーカーでも建てられるようになって、すぐ購入しました。

こういう出会いがあるので、できれば、妥協せずにじっくりと見つけたいところです。

土地の広さや形、向き、通勤や通学の時間なども考慮して、現場にも見に行きましょう。

特に、休日の晴れの日だけでなく、平日の早朝や夜、雨の日も見に行きましょう。

時間と状況を変えると、違う姿が見えるものです。

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  • 土地の手付金(土地代金の1割程度)
  • 土地購入費用
  • 地盤調査費用(数万円~10万円)

5.つなぎ融資をする。

土地を現金で一括購入できればいいですが、そうでない場合には、借り入れが必要となります。

しかし、フラット35のように家が建たないと住宅ローンがおりない場合には、つなぎ融資が必要です。

我が家もつなぎ融資をしたのですが、後から考えると、親から一時的に借りればよかったと思うくらい、支払利息などの諸費用がかかりました。

この点、親から借りても大丈夫な金額の土地であれば、ぜひご検討ください。

関連 土地を先に買って家を建てた場合の住宅ローン控除の条件

  • つなぎ融資の諸費用
  • つなぎ融資の利息

6.建築業者と契約する。

土地が決まる前にすでに契約している場合もあるかと思いますが、建築業者とも正式に契約する段階になります。

工事請負契約書を結びます。

契約書には、工期、引渡しの時期、請負代金の総額、消費税、支払いの金額とタイミングなどが書かれています。

重要な書類ですが、なじみがないのでわかりづらいと思います。

わからない点は、必ず営業担当者に確認して、納得した上で、判を押しましょう。

契約前に、書類一式をもらって確認をしましょう。

当日、いきなり書類を見せられて、その場で口頭で説明されたけど、チンプンカンプンというのでは、意味がありません。

さて、多くの人は、「営業担当者の対応が良かった」とか「プランが良かった」ということに目がいきがちです。

我が家もそうでした。

しかし、「信頼してもいいですけど、100%信用しちゃだめですよ」と記事に書いているとおり、「おまかせ」ではダメです。

関連 ハウスメーカーは「信頼」するけど「信用」するな!

  • 申込金(10万円~100万円)
  • 工事請負契約書の印紙税(1~3万円)
  • 建物の契約金(約1割)

7.住宅ローンの申込みをする。

順番は前後するかもしれませんが、建築業者の決定とともに住宅ローンの申込みの審査を行います。

繰り返しになりますが、「借りられる金額」ではなく、「返せる金額」が重要です。

金銭消費貸借契約書の印紙税(2~6万円)

8.間取り・設備の仕様を決定する。

家づくりの1番楽しいところであり、1番悩ましいところですが、あっという間に過ぎていくのが間取りと設備の仕様の決定です。

ハウスメーカーの場合は、たいてい打合せが何回と決まっていて、今日はここを決めます、次回はここを決めますと、次々に決まっていくイメージではないかと思います。

当初の予算と相談しながら、グレードをどうするのか、オプションをどうするのか、といった戦いになります。

ここで夫婦げんかが起こることもありますが、「家づくりノート」に書いた自分たちの理想の暮らしを思い出しながら、優先順位をつけて1つずつ、決めていきましょう。

答えは、自分たちの中にあります。

関連 ハウスメーカーは「信頼」するけど「信用」するな!

  • 設計費用(0~10万円)

工事段階

9.地鎮祭と近隣住民へのあいさつをする。

地鎮祭とは、その土地を守る神様に工事の安全を祈願することです。

自分たちのためなのはもちろんですが、これから工事をする方たちのことも考えて、行うかどうか検討しましょう。

また、近隣住民へのあいさつも重要です。

我が家もお菓子を持参して周りました。

騒音や工事車両の出入りで迷惑をかけることになりますし、これから長いお付き合いがあるので、最初の印象が大事です。

是非あいさつをすることをおすすめします。

  • 地鎮祭(1~5万円)
  • 着工金(3割程度)

10.現場見学に行く。

さて、間取りと設備の仕様を決めるまでは、怒涛(どとう)のような毎日でしたが、いざ工事が始まると、何もすることがないことに気づきます。

しかし、着工後も現場に行きましょう。

缶コーヒーなどの差し入れをもっていくと職人さんたちも喜びます。

家は人間が作るものです。

顔が見えない人のためにがんばるのとでは、全然違います。

そして、工事途中の写真をたくさん撮りましょう。

少しでも疑問に思うことがあれば、営業担当者にどんどん質問して、すぐに解決するようにしましょう。

全部できてからでは遅いですからね。

関連 ハウスメーカーは「信頼」するけど「信用」するな!

  • 中間金(3割程度)

11.引越しの計画を立てよう。

建物が完成するまでの間に、引っ越しの計画を立てます。

そのためには、まず、新居の家具や家電をどうするかを考える必要があります。

現在使っている家具や家電をそのままもっていくのか、あるいは、新しく購入するのかによって、対応も変わります。

入居してから購入するという手もありますが、冷蔵庫は? 電子レンジは? テレビは?と1つずつ決めましょう。

そして、引越し業者の見積りをとりつつ、引越しができる休日もどのように確保するかを考えることになります。

我が家の場合は、妻が妊娠中で、かつ、私の仕事も繁忙期だったので、かなり大変でした。。。

  • 家具・家電購入費用(数十万円~)

12.竣工検査で最終確認をしよう。

建物が完成したら、引渡し前に竣工(しゅんこう)検査をします。

1つ1つ、不具合がないかを確認していきます。

その場で不具合が見つかれば、すぐに対応してくれるでしょう。

さて、実際に竣工検査をしたのですが、よくわかりませんでした(笑)

結局、言われるままに説明を聞いて、確認していっただけになった気がします。

実際に住んでみないとわからない面もあるので、こちらもやはり、気になったらすぐに写真を撮ることをおすすめします。

我が家の場合は、少ししてからクロスの「すき(隙間)」が乾燥で目立つようになったので、補修してもらいました。

  • 残金(3割程度)
  • 登記費用(10~20万円)

なお、家の引渡しが終わると、外構工事も本格化すると思います。

建築業者を選ぶときは3社以上で相見積もりをとっても、外構業者選びはハウスメーカー任せだったりして相見積もりを取らない方も多いのですが、数十万円得する場合もありますよ。

関連 外構工事費用と相場は?注文住宅で予算オーバーしないための5つのコツ

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入居段階

13.引越しをしよう。

引越し後は、役所の手続きがあるので、1つずつ新しい土地での生活をはじめていきましょう。

  • 引越し費用(時期・規模によりけり)

翌年1~3月頃

14.住宅ローン控除をしよう。

さて、家づくりではありませんが、住み始めた年の翌年には住宅ローン控除をすることによって、節税ができます。

このブログでは、わかりやすい住宅ローン控除の確定申告書のつくり方の記事や、住宅ローン控除の注意点を書いているので、よろしければ参考にしてみてください。

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翌年4~6月頃

15.固定資産税を節約しよう。

固定資産税は、その年1月1日時点に土地や家がある人が負担する税金です。

このブログでは、電子マネーnanacoとクレジットカード(例:楽天カード)を利用して、1%相当を節税する裏技を紹介しているので、ぜひお試しください。

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