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【住宅ローン控除VS繰上返済】4回200万円返済と800万円一括返済の差額が8,425円だった件

住宅ローンを6年間で1,500万円返済したので楽天銀行で1000万円貯金スタート」という記事で住宅ローン控除が終わるまで繰上返済はストップして、800万円を貯金して、現在ある200万円と合わせて1000万円まで貯金をしますと宣言してみました。

記事が長くなるので書きませんでしたが、繰上返済をそのまま続ける場合と比べてどれくらい損得があるのか気になりますよね。

結論から書くとたったの8,425円しかありませんでした。

200万円×4回 800万円一括 差額
利息 +2,136,057円 +2,266,240円 130,183円
減税 ▲962,429円 ▲1,084,187円 121,758円
合計 1,173,628円 1,182,053円 8,425円

この記事では

  1. 住宅ローン控除を気にせず繰上返済を続けた場合(200万円×4回
  2. 住宅ローン控除が終わってから一括して繰上返済をする場合(4年後に800万円一括

の2つに分けて我が家の実例をもとにシミュレーションしてみたいと思います。


我が家の住宅ローンの前提条件

  • 住宅ローン残高:29,897,792円(2018年4月現在)
  • 住宅ローン金利:1.08%(全期間固定)
  • 返済方法:元利均等
  • 最終返済時期:2040年1月14日で完済(残り21年9か月)
  • 住宅ローン控除残り期間:2018年~2021年の4回

シミュレーションには繰上返済も住宅ローン控除も計算してくれる「高機能住宅ローンシミュレーション」というサイトを利用します。




1.住宅ローン控除を気にせず繰上返済を続けた場合

(1) 繰上返済の効果(200万円×4回)

▼「高機能住宅ローンシミュレーション」に次の条件で入力します。

  • 金額:2,989万円(住宅ローン残高)
  • 年数:21年9月(最終返済時期までの年月数)
  • 返済方法:元利均等
  • ボーナス払い:なし(チェックしない)
  • ローン開始年月設定:2018年4月
  • 住宅ローン控除設定:平成24年長期優良住宅(実際の開始年)

みかローン01

我が家の場合、既にある程度途中まで返済や借換えをして当初の借入金額からシミュレーションはできないので、仮に2018年4月から借りたとしたらどうなるかという条件にしています。

ただし、住宅ローン控除は「控除できる上限」が居住年や一般住宅か長期優良住宅かで異なるため、実態に合わせています。

  • 金利:1.08%
  • 繰上返済設定:9月後(2019年1月)から12月間隔で4回(2019,2020,2021,2022年)200万円ずつ期間短縮(軽減)

みかローン02

なお、段階金利の場合は「金利設定追加」で設定可能です。

繰上返済については、毎年1月に200万円ずつ行う設定にしました。

期間短縮は軽減・繰越・切上の3種類が選べます。

▼シミュレーションを実行すると結果が出ます。

みかローン03

結果、利息のトータルは2,136,057円になりました。

期間短縮により21年9か月から15年9か月に6年短縮されました。

(2) 住宅ローン控除への影響

住宅ローン控除については、次のとおりになりました。

みかローン05

10年分出てきますが、我が家ができるのは残り4年分で、最大で次のとおりです。

  1. 2018年:289,718円
  2. 2019年:257,180円
  3. 2020年:224,344円
  4. 2021年:191,187円

合計:962,429円

※実際は100円単位ですし、所得税や住民税の状況によっては全額控除できるとは限りません。




2.住宅ローン控除が終わってから一括して繰上返済をする場合

(1) 繰上返済の効果(800万円一括)

繰上返済の部分だけ条件を変更します。

みかローン06

  • 繰上返済設定:3年9月後(2022年1月)に1回800万円期間短縮(軽減)

つまり、住宅ローン控除が終わった直後に繰上返済をする場合です。

結果、次のようになりました。

みかローン07

結果、利息のトータルは2,266,240円になりました。

期間短縮により21年9か月から15年8か月に6年1か月短縮されました。

(2) 住宅ローン控除への影響

住宅ローン控除については、次のとおりになりました。

みかローン08

10年分出てきますが、我が家ができるのは残り4年分で、最大で次のとおりです。

  1. 2018年:289,718円
  2. 2019年:277,360円
  3. 2020年:264,868円
  4. 2021年:252,241円

合計:1,084,187円




【結果】住宅ローン控除と繰上返済の時期の違いによる比較

「住宅ローン控除を気にせず繰上返済を続けた場合(200万円×4回)」と「住宅ローン控除が終わってから一括して繰上返済をする場合(4年後に800万円一括)」を比較してみると、次のとおりです。

200万円×4回 800万円一括 差額
利息 +2,136,057円 +2,266,240円 130,183円
減税 ▲962,429円 ▲1,084,187円 121,758円
合計 1,173,628円 1,182,053円 8,425円

差額は8,425円になりました。

なぜ繰上返済のタイミングで結果がほぼ同じなのか?

おそらくこの記事を読む方の多くは、「繰上返済をさっさとした方が有利」だと思われたかもしれません。

しかし、我が家のように住宅ローン控除の残り期間が4年間で、金利が1.08%と住宅ローン控除の1%がほとんど変わらない場合には、たかだか4年間繰上返済を据え置いたとしてもあんまり変わらない結果になりました。

それなら無理して繰上返済をせずに、手もとに残しておいた方が良いということになります。

なお、フラット35なので団信の代わりにかけている生命保険は、繰上返済をしても貯金をしても同額見直しをするので今回のタイミングとは損得に影響はありません。

繰上返済をしたお金は楽天銀行に置くので利息もあわせるとほぼ同じですね。

まとめ

今回は我が家の場合のシミュレーションなので、ご自身でもやってみてください。

もし金利2%とかであれば「繰上返済」をした方が断然有利でしょう。

しかし、超低金利のご時世で金利2%で借りているなんてそもそも高すぎるので、今すぐ「借換え」の検討をされることをおすすめします。

【公式サイト】
モゲチェック・プラザ
住宅ローンの借り換えはモゲチェック・プラザモゲチェック・プラザ

審査が通らないという理由以外であれば借換えをしない理由はありません(もったいないです)。

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