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我が家の住宅ローンの金利選択・返済方針と繰上返済・借換えの記録


2012年に住宅ローン4,500万円を借りて書庫のある家を手に入れました。

そこから6年経ったので、我が家の住宅ローンの返済方針と繰上返済・借換えの記録を残しておきたいと思います。


我が家の住宅ローンの金利選択・返済方針

住宅ローン

住宅ローンの金利

まず、変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは次のようにして考えました。

  • 10年以内の短期なら変動金利
  • 10年超20年未満はどっちもどっち
  • 20年以上の長期なら全期間固定金利

20年以上のためフラット35で全期間固定金利を選択

住宅ローンの返済期間と返済方針

住宅ローンの返済期間は、次の考えでいました。

  • 最終的には自分が60歳になるまでの期間にすべき
  • 返済期間は「60歳-借入時の年齢」が現実
  • オーバーしたら繰上返済で対応することも検討

※60歳は年金の前倒しが可能な年齢

当初は65歳完済のスケジュールにして、繰上返済(期間短縮)で60歳までに完済

⇒金利によっては借換えも検討

住宅ローンの当初借入条件

上記の結果、我が家の住宅ローンの当初の借入条件は次のとおりです。

返済方法:元利均等返済、ボーナス返済なし

金利:全期間固定金利(フラット35S)

利率:
~10年目:1.279%(▲1%)
~20年目:1.979%(▲0.3%)
~35年目:2.279%

返済額/月
~10年目:132,963円
~20年目:144,291円
~35年目:147,412円

借入形態:夫婦連帯債務(夫3:妻1)
夫:3,375万円
妻:1,125万円

我が家の住宅ローンの繰上返済・借換えの記録

住宅ローン返済

2012年7月:返済開始

2012年7月から返済が始まったので、その後の流れを書きたいと思います。

1回目に口座から住宅ローンが引き落とされたときは、これが35年間続くのかと恐ろしくなりました。

2014年1月:1回目の繰上返済

200万円の繰上返済をしました。

もともと頭金で残った部分を充当しました(土地探しで1年以上かかったのでその間に貯まった分)。

期間短縮により約193万円の利息節約効果がありました。

2015年1月:2回目の繰上返済

再度200万円の繰上返済をしました。

妻の手取り年収くらいです。

期間短縮により約142万円の利息節約効果がありました。

2016年5月:借換え

2016年はマイナス金利の影響もあり、金利がガクッと下がったので、借換えを検討しました。

借換え

優良住宅ローンを利用しましたが、なんと全期間固定金利で1.08%。

手数料(0.444%)を考慮してもこれはやるしかないだろう。

ということで、借換えの手続きをしました。

借換効果

借換えにより、

  • 利息軽減:▲280万円
  • 諸費用:+40万円
  • 実質節減効果:▲240万円

と、約18か月分(1年半分)の元利支払いに相当するだけのメリットがありました。

我が家は優良住宅ローンで借換えをやりましたが、見直しツールとして「モゲチェック・プラザ」というサービスもあるので活用してみてください。

【公式サイト】
モゲチェック・プラザ
住宅ローンの借り換えはモゲチェック・プラザモゲチェック・プラザ

2018年1月:3回目の繰上返済

さらに200万円を繰上返済しました。

2018年4月:残高が3,000万円台を切る

住宅ローンを6年間で1,500万円返済したので楽天銀行で1000万円貯金スタート」に書いたように、6年間で1,500万円を返済して、残り3,000万円台を切りました。

住宅ローン残高

毎年妻の給料の手取り相当(年間200万円くらい)をそのまま貯金して、繰上返済に使いました。

これで完済は57歳で完了なので、ひとまず繰上返済はストップして、貯金をすることにしました。

・・・と言いながら、思ったようにできていませんが。

今後の返済状況

残り22年弱で完済です。

  • 2023年7月 23,231,380円
  • 2028年7月 16,623,241円
  • 2033年7月 9,648,623円
  • 2038年7月 2,287,201円
  • 2040年1月 最終返済0円

最近は、何が起こるかわからないので、住宅ローン控除が終わる2021年までは貯金をしたいと思っています。

繰上返済の効果と住宅ローン控除の効果がそれほど変わらないのであれば、手もとにお金があった方がいいですからね。

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そうそう、将来の修繕費用も必須です。

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まとめ

共働きを活かしてガンガン住宅ローンの繰上返済をしつつ、借換えをしてきました。

それでもまだまだ先は長いので、健康第一でがんばりたいと思います。

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