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認定住宅は住宅ローン控除と認定住宅新築等特別税額控除のどっちが有利?間違えると地獄を見る話

認定住宅(認定優良住宅・認定低炭素住宅)を取得した場合には、「認定住宅新築等特別税額控除」を確定申告で申請することで最高65万円の節税ができます。

この制度の特徴は住宅ローンを組んでいるときはもちろん、自己資金だけで購入している場合も受けることができる点です。

ただし、住宅ローンを組んだ方は注意が必要です。

認定住宅について住宅ローンを組んだ場合、次の2つから選ぶことができます。

  1. 住宅ローン控除(認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例)
  2. 認定住宅新築等特別税額控除

結論から言えば、住宅ローンを組んで認定住宅を取得したほとんどの人は「住宅ローン控除」が有利です。

しかし、間違えて「認定住宅新築等特別税額控除」を選んで地獄を見る方が毎年発生しています。

今回は、「認定住宅は住宅ローン控除と認定住宅新築等特別税額控除のどっちが有利なのか?」についてご紹介します。


認定住宅は住宅ローン控除と認定住宅新築等特別税額控除のどっちが有利?

住宅ローン控除と認定住宅新築等特別税額控除の節税額を比較すると次のとおりです。

制度 節税額
住宅ローン控除(認定住宅) 10年:最高500万円
13年:最高650万円
認定住宅新築等特別税額控除 最高65万円

どうでしょうか。

比べるまでもなく住宅ローン控除が有利ではないでしょうか?

そもそもこの2つは異なる趣旨で生まれた制度です。




住宅ローン控除(認定住宅)は金利+コスト負担

住宅ローン控除とは、自己資金だけでは持ち家を取得することが困難な中低所得者を支援する趣旨で作られた制度です。

具体的には住宅ローンの金利負担を国が肩代わりします。

住宅ローンの年末残高に1%をかけた金額を「その年の利息相当」とみて減税しているわけです。

もう1つ、国としてはふつうの住宅よりも認定住宅を普及させたいため、認定住宅を取得した場合の住宅ローン控除を優遇しています。

制度 節税額
住宅ローン控除(認定住宅) 10年:最高500万円
13年:最高650万円
住宅ローン控除(一般住宅) 10年:最高400万円
13年:最高520万円

結果、認定住宅の住宅ローン控除は最高500万円(13年の場合は最高650万円)まで節税できます。




認定住宅新築等特別税額控除はコストだけ負担

この制度は住宅ローンの利用の有無は問われません。

つまり全額自己資金で購入しても利用できる点が住宅ローン控除との最大の違いです。

認定住宅新築等特別税額控除では

  • 43,800円(標準的なかかり増し費用)×床面積×10%(最高65万円)

が所得税から控除できます。

認定住宅を普及させたいけど、ふつうの住宅を購入するよりもコストがかかるため、そのコストを還元するわけです。

重要なのは、住宅ローン控除と違って「金利負担はない」ということです。

このため、住宅ローンを組んでいるほとんどの人は、住宅ローン控除(認定住宅)の方が有利になります。




認定住宅新築等特別税額控除が有利になるケースは?

まず全額自己資金で購入する場合です。

当然、住宅ローン控除は受けられないので有利というよりこれしか選べません。

ほかに考えられるのが

  • ほとんど自己資金で購入して住宅ローンは少しだけ
  • 2年目で一括返済(1年目しか受けない)

といった極端なケースです。




間違って認定住宅新築等特別税額控除を選ぶとどうなる?

住宅ローン控除を選んだつもりが、間違って「認定住宅新築等特別税額控除」を選んでいたというケースは毎年報告されています。

しかも多くの場合、間違いに気づくのは確定申告をした年の年末調整の頃です。

住宅ローン控除をしていれば「住宅借入金等特別控除申告書兼証明書」という書類が届いて、年末調整で住宅ローン控除が受けられます。

しかし、認定住宅新築等特別税額控除の場合は書類は届きません。

そこで慌てて税務署に確認して間違いに気づきます。

制度上、1度受けた認定住宅新築等特別税額控除を住宅ローン控除に選択替えすることはできないとされています。

5 注意事項

認定住宅新築等特別税額控除を適用して確定申告書を提出した場合には、その後においても、認定住宅新築等特別税額控除を適用することになり、住宅借入金等特別控除との選択替えはできませんのでご注意ください。

なお、認定住宅新築等特別税額控除を適用しなかった場合も同様です。

出典:No.1221 認定住宅の新築等をした場合(認定住宅新築等特別税額控除)|国税庁

昔、確定申告会場で言われた通りにパソコンで入力したら「認定住宅新築等特別税額控除」になっていたという恐ろしいケースも聞いたことがあります。

必ず自分で確認しましょう。

確定申告なんて一生に一度しかやらないことかもしれませんが、だからこそ慎重に確認してください。

確定申告期限内(通常3月15日まで)に誤りに気づいた場合は、改めて確定申告書を作成し、確定申告期限までに提出すれば訂正が可能です。

 

住宅ローン控除(認定住宅)の確定申告書の書き方については、次の記事をお読みください。

住宅ローン控除の確定申告書の書き方

関連 住宅ローン控除の確定申告書の書き方と申請方法を徹底解説

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※税金計算や扶養に入れるかなどの具体的な有利不利の判断についてはこちらから

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