2018/07/312 Shares

土地を先に買って家を建てた場合の住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除は、「家」に対する住宅ローンだけが対象です。

しかしそれでは土地を購入して家を建てる注文住宅は困ってしまいます。

そこで例外的に、一定の条件を満たす「土地」に対する住宅ローンついても住宅ローン控除が認められます。

この記事では土地を先に買って家を建てた場合の住宅ローン控除の条件について具体的にご紹介します。


1.土地だけに対する住宅ローンはダメ

まず大前提ですが、土地だけ住宅ローンを借りても住宅ローン控除は認められません

1-1.土地も家も両方同じ人が住宅ローンを借りよう!

例えば妻が住宅ローンで土地を買って、夫がその上に住宅ローンで家を建てた場合です。

  • 妻:土地⇒住宅ローン控除NG
  • 夫:家⇒住宅ローン控除OK

土地について住宅ローン控除が認められるのは、

  • その土地の上に家が建つ場合
  • その家の住宅ローンも「その人」に対してある場合

の両方を満たす場合です。

「妻」は土地について住宅ローンがありますが、家について住宅ローンを借りていないので対象外です。

だからこの場合は、

  • 妻:土地⇒住宅ローン控除OK
  • 夫婦:家⇒住宅ローン控除OK

としてみたり、

  • 夫婦:土地⇒住宅ローン控除OK
  • 夫婦:家⇒住宅ローン控除OK

としてみたりして、要するに、土地も家も同じ人が住宅ローンを借りるようにするわけです。

1-2.家を現金購入する場合も注意

また、土地だけ住宅ローンを借りて、家は現金で払ったような場合もNGです。

  • 土地⇒住宅ローン控除NG
  • 家⇒現金

理由は同じです。

「家に対する住宅ローン」がないからですね。

だからこの場合は、

  • 土地⇒現金
  • 家⇒住宅ローン控除OK

とするべきです。

贈与でもらったお金を当ててしまうような場合はご注意ください。




2.住宅ローン控除が認められる5つの場合

2-1.2年以内購入土地で家の抵当権設定

次の条件を満たす住宅ローンです。

  • 家の新築の日より前の2年以内に土地を買っていること
  • 土地の住宅ローンについて家を目的とする抵当権の設定がされていること
  • 借入先は、金融機関、地方公共団体、国家(地方)公務員共済組合、日本私立学校振興・共済事業団、勤め先など

家を目的とする抵当権の設定が必要となる点に注意が必要ですね。

2-2.2年以内購入土地で確認を受けたもの

1番目とほとんど同じですが、次の条件を満たす住宅ローンです。

  • 家の新築の日より前の2年以内に土地を買っていること
  • 一定期間内に家を建築することとを条件に借り入れをしていること
  • 貸付条件に従っていることの確認を受けたもの
  • 借入先は、国家(地方)公務員共済組合、日本私立学校振興・共済事業団、勤め先など

2-3.宅建業者から買う建築条件付き土地

3番目はよくある「建築条件付きの土地」ですが、次の条件を満たす住宅ローンです。

  • 家の新築の日より前の3か月以内建築条件付きで土地を買っていること
  • 売主は「宅地建物取引業者」であること
  • 借入先は、金融機関、地方公共団体、国家(地方)公務員共済組合、日本私立学校振興・共済事業団、勤め先など

建築条件付き土地の場合には、土地の売買契約を締結した後の一定期間内(3か月以内など)に、「売主」または売主の指定する「建築業者」などとの間で建築工事請負契約を締結することが条件となります。

この「3か月以内」というのは、短すぎるとか、そんなに必要ないとかいろいろご意見があるのですが、住宅ローン控除だけで見れば、「3か月以内」でないと土地について住宅ローン控除が受けられなくなるので注意が必要です。

建築条件付き土地で家を建てる方は気をつけてくださいね。

2-4.UR都市機構などから買う建築条件付き土地

もう1つ建築条件付き土地ですが、こちらは次の条件を満たす住宅ローンです。

  • 家の新築の日より前の一定期間内建築条件付きで土地を買っていること
  • 売主はUR都市機構(都市再生機構)、地方公共団体、地方住宅供給公社、土地開発公社であること
  • 借入先は、金融機関、地方公共団体、国家(地方)公務員共済組合、日本私立学校振興・共済事業団、土地開発公社、勤め先など

これは特殊なケースですが、契約で定める一定期間内に建築しなかった場合には契約の解除または土地を買い戻すことができる条件がついている契約が対象になります。

2-5.フラット35などの後からまとめて借りる場合の土地

我が家もこれに該当しますが、次の条件を満たす住宅ローンです。

  • 家の新築工事の着工の日より後に借入をする住宅ローン
  • 借入先は、住宅金融支援機構(フラット35など)、国家(地方)公務員共済組合、勤め先など

つまり、土地はつなぎ融資で借りて、新築工事の着工日より後につなぎ融資の返済も含めて借りるパターンです。




まとめ

以上、土地を先に買って家を建てた場合の住宅ローン控除の条件について具体的にご紹介しました。

土地を買うときにはあまり意識しないと思います。

しかし、住宅ローン控除ができるかどうかに影響があるので、土地を買う前に条件をよく確認しましょう。

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