2018/10/087 Shares

固定資産税と住宅ローン控除は12月入居と1月入居のどっちが得?

12月入居と1月入居の固定資産税

「年明けに入居した方が家の固定資産税が1年分かからないから年内より年明けにずらした方がお得ですよ」

とハウスメーカーの担当者から説明を受けて、引渡しのスケジュールを延期したという話を聞いて疑問に思いました。

本当にそうなのでしょうか?

年内か年明けかで影響を受けるものは次の4つです。

  1. 家の固定資産税
  2. 土地の固定資産税
  3. 住宅ローン控除
  4. 家賃

しかしネット上でこの問題について検索したのですが、誰も4つについて同時に考えていないので、この記事で一度シミュレーションしてみます。

まず結論を書くと次のとおりです。

  1. 家の固定資産税:1月入居が有利
  2. 土地の固定資産税:12月入居が有利
  3. 住宅ローン控除:12月入居が有利
  4. 家賃:12月入居が有利

我が家の場合だと、もし12月入居だったら、

  1. 家の固定資産税:+44,200円(不利)
  2. 土地の固定資産税:△84,800円(有利)
  3. 住宅ローン控除:△96,759円(有利)
  4. 家賃:△54,532円(有利)

合計:△191,891円(有利)

となります。


1.固定資産税は12月入居と1月入居のどっちが得?

固定資産税の計算

1-1.家の固定資産税は「1月入居」が得

例えばここに、

  • 年内入居(2018年12月26日)のAさん
  • 年明け入居(2019年1月5日)のBさん

がいるとします。

固定資産税はその年の1月1日時点に所有している家や土地にかかるので、

【2019年1月1日時点】

  • Aさん⇒家あり⇒2019年度の固定資産税がかかる
  • Bさん⇒家なし⇒2019年度の固定資産税はかからない

となります。

そのため、1月入居のBさんの方が2019年度の固定資産税だけで見れば、1年分得をしているように・・・見えます。

しかし、長い目で見ると少し話は変わってきます。

なぜなら、Bさんは1年遅れてAさんとほとんど同じ金額を支払っていくだけだからです。

▼家の固定資産税の比較

固定資産税

実はある時点で2人とも同じ金額を払うときが来ます。

それが25年経過後です。

一戸建ての木造住宅は固定資産税を計算するための計算方法が決まっています。

新築1年目は新築時の評価額の8割相当、そこからどんどん減って、25年経つと新築時の評価額の2割相当になります。

そこで、AさんとBさんで異なる部分を考えると、実は赤い色を塗った部分だけになります。

  • Aさん:25年目の家の固定資産税(2割相当)
  • Bさん:家の固定資産税が1年分なしの部分

つまり、BさんはAさんと比べて固定資産税が1年分なくなってお得なのは間違いないのですが、「1年目の家の固定資産税」ではなく「25年目の家の固定資産税」がなくなってお得になっているということになります。

※3年間に1度の評価替えは予想できないので無視してます。

では、それはいくらくらいなのでしょうか?

我が家は約2,300万円で家を建てましたが、新築時の評価額は約1,300万円でした。

25年目はその2割相当になるため、

25年目:1,300万円×0.2=260万円

固定資産税と都市計画税の両方がある場合の税率は原則1.7%なので、

260万円×1.7%=44,200円

だけ「1月入居」の方が得となります。

固定資産税が安くなると聞くと、「1年目の家の固定資産税が安くなる」と思いがちです。

でも単に1年支払うタイミングがずれただけで、本当は「25年目の家の固定資産税」が安くなっていると考えると、実はそれほどでもないということになります。

1-2.土地の固定資産税は「12月入居」が得

一方、土地は年内の12月入居の方が得です。

土地の上に住宅が建っていれば、住宅用地の特例があるので土地の固定資産税(都市計画税も)は安くなります。

例えば我が家の場合、

  • 入居前:119,300円
  • 入居後:35,500円(住宅用地の特例あり)
  • 差額:84,800円

もし我が家も12月までに入居していたら土地を購入した年度から35,500円だったので、12月入居の方がお得になります。

1-3.固定資産税のまとめ

我が家がもし12月までに入居していたら、

  • 家の固定資産税:+44,200円(不利)
  • 土地の固定資産税:△84,800円(有利)
  • 合計:△40,600円(有利)

となります。

年明けに入居した方が家の固定資産税が1年分得になるというのは間違いではありませんが、我が家のように土地の固定資産税が高い地域だと、そのメリットは吹き飛びます。

地域にもよりますが、1,000万円台の土地なら家の固定資産税が増える分だけ土地の固定資産税が減ってトントンかもしれませんね。




2.住宅ローン控除は12月入居と1月入居のどっちが得?

住宅ローン控除の計算

2-1.住宅ローン控除は12月入居が有利

原則として、年内の12月入居が有利です。

住宅ローン控除は年末残高の1%相当が減税になるので、年末時点での残高が多ければ多いほど有利です。

1月入居の場合、12月入居に比べて「1年分を返済した後の年末残高」になるので不利ですね。

それが本当なのか、「高機能住宅ローンシミュレーション」を使ってシミュレーションしました。

【前提】

  • 住宅ローン:4,500万円、35年間
  • 住宅ローン控除の種類:長期優良住宅(最大控除50万円)
  • 金利:1.5%全期間固定

12月入居:10年間で最大4,029,612円

1月入居:10年間で最大3,932,853円

差額 最大96,759円(12月入居の方が有利)

ちなみにこれらの金額は最大値です。

そもそも税金が発生していない年は減税ができる金額は減ります。

2-2.住宅ローン控除が9年になる場合がある?

例えば、2018年に「入居」して、2019年に「住宅ローンの契約」をするように年をまたぐと、住宅ローン控除1年間できないケースがあります。

ふつうは住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)をしないと住宅の引渡しがないはずなのでそんなバカなと思うのですが、つなぎ融資をしている場合に起こるようです。

新築注文住宅の場合、注文住宅完成までに中間金を支払う必要があり、それをつなぎ融資で行う場合があります。その場合は建物の完成を確認できたら、住宅ローンの金消契約前につなぎ融資にて建築業者にはお金を全額支払うことになります。よって、入居は可能となりますので、その場合はどうなるのかを知りたいです。

参考 Yahoo!知恵袋「住宅ローン控除の適用期間について

この点については、フラット35の公式サイトでも注意喚起がされています。

入居する年と住宅ローン契約をする年が違う場合、1年損するって聞いたけど?

入居した年の翌年に、住宅ローンの契約すると、住宅ローン控除の対象期間が1年短縮されます。

住宅ローン控除が受けられるのは「入居の年から10年」ですが、入居の年に住宅ローン契約をしていないと、その年は当然住宅ローン控除の対象にならないので、結果、1年短縮されることとなります。入居や住宅ローン契約が年末年始にかかりそうな方はご注意ください。

出典:フラット35「会社員が住宅ローン控除を受けるための「はじめての確定申告」」

ふつうは「入居」した2018年から10年間住宅ローン控除ができますが、住宅ローンの契約をしていないので2018年12月末時点の年末残高が存在しません

そのため、2018年分の住宅ローン控除ができず、1年分損をするという恐ろしい結果になります。

さすがにこれはダメージがでかいですね。

下手すると何十万円単位で損をします。

タイミングによっては間に合わないなら「1月入居」にして入居と住宅ローンの契約を同じ年にするのが無難ということになります。

2-3.住宅ローン控除まとめ

我が家がもし12月入居していたら、

  • 住宅ローン控除:△96,759円(有利)

となります。

1月入居がますます不利になっています。




3.マンションの家賃を考慮してますか?

アパートの家賃

そういえば、税金のことは熱心なのに意外と忘れられているのがマンションやアパートの家賃です。

「家賃を払うのがもったいない」と思っていたのに、1月入居にしようと引き渡しを引きのばしたら、1か月分の家賃を余計に払うことになります。

日割りでそれほど日数が経たないのならいいかもしれませんが、もともと金額が大きいので家賃の負担はバカになりません。

我が家は当時、駐車場込みで112,700円でした(リアルな数字)。

例えば15日間の日割りだとしても112,700円×15日/31日=54,532円を余計に払うことになります。

我が家がもし12月入居していたら、

  • 家賃:△54,532円(有利)

となります。

1月入居の方が不利ですね。




まとめ

まとめると、

  • 家の固定資産税:1月入居が有利
  • 土地の固定資産税:12月入居が有利
  • 住宅ローン控除:12月入居が有利
  • 家賃:12月入居が有利

と考えられます。

我が家の場合だと、もし12月入居だったら、

  1. 家の固定資産税:+44,200円(不利)
  2. 土地の固定資産税:△84,800円(有利)
  3. 住宅ローン控除:△96,759円(有利)
  4. 家賃:△54,532円(有利)

合計:△191,891円(有利)

とはいえケースバイケースなので、本当の有利不利はシミュレーションをしてみないとわからないです。

それに、無理に年内の12月入居を急ぐとスケジュールが慌ただしくなって、引渡しの前後が雑な対応になってしまいます。

引っ越し代も年末は高くなりがちです。

個人的には、長く住むためにしっかりと余裕をもって工事してもらうのが1番大事ではないかと考えております。

・・・でも、20万円は高いなあ(´;ω;`)

【注意】このブログでは「私」の固定資産税評価額や住宅ローン控除の計算根拠を使ってシミュレーションしています。

具体的な計算の相談はお受けできないので、税理士や税務署にご相談ください。

⇒ 税金に関する相談は税理士または最寄りの税務署へ

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税金計算や扶養の具体的な有利不利の判断についてはこちらから

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