借換えしても住宅ローン控除はできる？年末調整の手続きに注意！

この記事では、住宅ローンの借換えをする際の住宅ローン控除に関する注意点について説明しています。

結論から書くと

• 条件１：借換え後の「新しい住宅ローン」が当初の住宅ローンの返済のためのものであること
• 条件２：借換え後の「新しい住宅ローン」が住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまること

の両方の条件を満たせばOKです。

よくある失敗は条件２で「新しい住宅ローンの借入期間を10年未満」にした場合です。

10年以上にしないと住宅ローン控除が受けられなくなるので注意です。

※「繰上返済（期間短縮型）」の場合は下記の記事をお読みください。

関連　繰上返済で借入期間が10年未満になっても住宅ローン控除はできますか？

※年末調整の書類の書き方については次の記事で紹介しています。

関連　住宅ローン控除申告書(年末調整)の具体的な書き方と記入例

※年末調整のまとめ記事はこちらです。

関連　わかりやすい年末調整書類の書き方と申請方法

借換えすると住宅ローン控除ができない？

国税庁の「住宅ローン等の借換えをしたとき」では、次のようにショッキングなことが書いてあります。

住宅ローン控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければならないため、住宅ローン等の借り換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

「この超低金利で借換えをしたのに住宅ローン控除ができないなんて！だまされた！！」

・・・と思われたかもしれませんが、安心してくさい。

次の２つの条件を満たせば、借換え後も住宅ローン控除の対象とすることができます。

• 条件１：借換え後の「新しい住宅ローン」が当初の住宅ローンの返済のためのものであること
• 条件２：借換え後の「新しい住宅ローン」が住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまること

借換え前後で実質的に状況が変わっていないならOKということです。

住宅ローン控除の初年度のように再び「確定申告」が必要になるわけではないので、年末調整で可能です。

ただし、場合によっては少し変わった調整をしなければならない場合もあるので、最後に年末調整の注意点もご説明します。

条件１：当初の住宅ローンの返済のため？

新しい住宅ローンを借りて当初の住宅ローンを返済するのは「家を購入するため」ではありません。

借金返済目的となるので、原則として、住宅ローン控除の対象になりません。

しかし、そもそも私たちが借換えをするのは「借金返済目的」ではなくて、「金利条件の見直しが目的」ですよね。

一方、借換えをせずに今借りている金融機関に相談することで、金利条件の見直ししてくれることもあります。

その場合と比較してみると、同じ目的（金利条件の見直し）にもかかわらず

• 借換え：住宅ローン控除ができない
• 金利条件の見直し：住宅ローン控除が続けられる

なんて、不公平ですよね。

借換えの手数料まで支払ってがんばってやったのに、ひどい！

これだと、住宅ローン控除ができないのを嫌って、借換えをやめる方も出てきてしまいます。

そこで例外的に借換え後の「新しい住宅ローン」が当初の住宅ローンの返済のためなら「住宅ローン控除をしてもいいよ」となっているのです。

同じ住宅ローンの金利条件を見直したのと同じ状態だからですね。

条件１は借換えをする人なら簡単に満たすことができる条件です。

なお、借換えをすると「住宅ローン控除の期間」がのびるんじゃないかと思う方もいるかもしれませんが、のびません！

現在の住宅ローン控除はあくまで最長10年間（または13年間）です。

例えば、住宅ローン控除を５年間受けて、借換えをしたらどうなるでしょうか？

「お！新しい住宅ローンを組んだから、もしかして、また10年間できるんじゃないか？（合計15年間）」

なんてことができたら、下手すると、みんな期間を伸ばすためだけに借換えやりますよね・・・。

当初の住宅ローンが続いていると考えて借換えをしても住宅ローン控除を認めています。

カウントは当初の住宅ローンで住宅ローン控除を受けたときから「10年間（または13年間）」です。

条件２：住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまる？

条件２の条件はほとんどの方が満たします。

注意が必要なのが住宅ローンの借換え後の借入期間が「10年以上」かどうかです。

例えば、住宅を購入した際には、A銀行でトータルの借入期間15年の住宅ローンを組んでいたとしましょう。

新しい住宅ローンの借入期間＝10年以上

３年目に超低金利になって当初よりも１％以上金利が下がったので、B銀行で「借入期間12年」の住宅ローンに借り換えたとします。

この場合、住宅ローンの借換え後の借入期間＝「12年」で10年以上なので、条件を満たします。

住宅ローン控除も、既に３年間受けていますが、残り７年間を受けることができます。

新しい住宅ローンの借入期間＝10年未満

一方、Ｂ銀行で借りる際には、早く返済を終了したかったので、期間を短くして、「借入期間９年」の住宅ローンに借り換えたとします。

この場合、住宅ローンの借換え後の借入期間＝「９年」で10年未満で条件を満たさないため、住宅ローン控除はできなくなります。

繰上返済の期間短縮型なら「同じ住宅ローン」です。

残りの借入期間が９年間でも当初からのトータルの借入期間が10年以上あれば控除可能です。

「別の住宅ローン」になる借換えとは違います。

関連　繰上返済で借入期間が10年未満になっても住宅ローン控除はできますか？

ただし、借換後の借入期間をわざと短くすることで、支払う利息が減る効果もあります。

住宅ローン控除よりも「支払う利息が減るメリット」の方が大きい場合には、住宅ローン控除を無視して借入期間を短くすることも考えられます。

具体的な金額をもとにシミュレーションソフトを利用しないとどちらが得か判断が難しいので、自分で計算してみてください。

参考　みかローン（高機能住宅ローンシミュレーションサイト）

借換え後の住宅ローン控除の年末調整の注意点

借換え後の住宅ローン控除も、年末調整で行うことができます。

確定申告でやってもOKですが、年末調整でやった方が楽ですし、早くお金も還付されます。

ただし、借換えをする金額によっては、注意が必要な場合があります。

３つのパターンに分けてみてみましょう。

パターン１：借換前後の残高が同じ場合

• 借換え前の残高：2,000万円
• 借換え後の残高：2,000万円

パターン２：借換後の残高が少ない場合

一部だけ繰上返済をする場合です。

• 借換え前の残高：2,000万円
• 借換え後の残高：1,800万円

借換えの場合、新しい住宅ローンが「当初の住宅ローンの返済のため」のものであることが明らかでなければなりません（条件１）。

当初の住宅ローンを引き継いでいる借入れがポイントなので、

• 「借換え前の残高」≧「借換え後の残高」

なら問題ありません。

パターン１とパターン２は、特に調整が不要です。

借換え後の年末残高をそのまま使って計算します。

• 借換え後の年末残高×１％＝住宅ローン控除で控除できる最大額

パターン３：借換後の残高が多い場合

しかし

• 「借換え前の残高＜借換え後の残高」

と、借換え後の残高の方が高くなると問題があります。

借換え後の残高の中には、当初の住宅ローンを上回る部分があります。

調整をしないと余計に住宅ローン控除ができてしまうためです。

• 借換え前の残高：2,000万円
• 借換え後の残高：2,100万円 

・・・現実には、残高を上回って貸してくれる場合は少ないのですが、借換えの手数料などを含めて借りることができる金融機関もあります。

そうすると借換え後の残高が増加してしまいます。

この増えた100万円、つまりそもそも当初家を買ったお金とは関係のない部分です。

ここについても住宅ローン控除を認めてしまうとおかしな話になってしまうので、次の算式で調整をします。

• Ａ × Ｂ ÷ Ｃ

Ａ:借換えによる新しい住宅ローンの年末残高
Ｂ:借換え直前の当初の住宅ローンの残高
Ｃ:借換えによる新しい住宅ローンの実行額

参考　国税庁「住宅ローン等の借換えをしたとき」

例えば、Ａが2,050万円、Ｂが2,000万円、Ｃが2,100万円なら

• 2,050万円×2,000万円÷2,100万円＝1,952万3,809円

となります。

この「1,952万3,809円」が「控除の対象となる住宅ローンの年末残高」です。

2,050万円から100万円ほど減りましたね。

住宅ローン控除ができる最大の控除額は、100％住宅に使用されたとすると、

• 1,952万3,809円×１％＝195,200円（100円未満切捨）

となります。

なお、ＢとＣの金額は毎年固定です。

「Ａの住宅ローンの年末残高」だけが年々減っていきます。

記載方法は、年末調整の際に「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」に必要な事項を書いて勤め先に提出するだけです。

関連　住宅ローン控除申告書(年末調整)の具体的な書き方と記入例

調整をしたことにより「年末残高の証明書」の金額と一致しないため、備考欄に調整した計算式を書いておくと無難です。

• 2,050万円×2,000万円÷2,100万円＝1,952万3,809円

11月や12月に借換えをすると年末調整は間に合わない！

住宅ローン控除が年末調整でできるのは、金融機関から10月から11月にかけて、「年末残高の証明書」が届くからです。

しかし11月や12月に借換えをすると、新しい住宅ローンについてこの証明書の発行が年末調整に間に合いません。

その場合は確定申告で住宅ローン控除をすることになります。

※年末調整のまとめ記事はこちらです。

関連　わかりやすい年末調整書類の書き方と申請方法