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借換えしても住宅ローン控除はできる?年末調整の手続きに注意!

この記事では、住宅ローンの借換えをする際の住宅ローン控除に関する注意点について説明しています。

結論から書くと

  • 条件1:借換え後の新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためのものであること
  • 条件2:借換え後の新しい住宅ローンが、住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまること

の両方の条件を満たせばOKです。

よくある失敗は条件2で「新しい住宅ローンの借入期間を10年未満」にした場合です。

10年以上にしないと住宅ローン控除が受けられなくなるので注意です。

※「繰上返済(期間短縮型)」の場合は下記の記事をお読みください。

関連 繰上返済で借入期間が10年未満になっても住宅ローン控除はできますか?

※年末調整の書類の書き方については次の記事で紹介しています。

関連 2年目の住宅ローン控除の年末調整の必要書類と住宅借入金等特別控除申告書の書き方


借換えすると住宅ローン控除ができない

国税庁の「タックスアンサーNo.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」では、次のようにショッキングなことが書いてあります。

住宅ローン控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければならないため、住宅ローン等の借り換えによる新しい住宅ローン等は原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません

な、なんだってーーーー!?

この超低金利で借換えをしたのに住宅ローン控除ができないなんて!

だまされた!!

・・・と思われたかもしれませんが、安心してくさい。

次の2つの条件を満たせば、借換え後も住宅ローン控除の対象とすることができます。

  • 条件1:借換え後の新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためのものであること
  • 条件2:借換え後の新しい住宅ローンが、住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまること

つまり、借換え前と借換え後で、実質的に状況が変わっていないなら、住宅ローン控除を認めても問題ないよね、ってことです。

住宅ローン控除の初年度のように再び「確定申告」が必要になるわけではないので、年末調整で可能です。

ただし、場合によっては少し変わった調整をしなければならない場合もあるので、最後に年末調整の注意点もご説明します。




条件1:当初の住宅ローンの返済のため?

原則として、新しい住宅ローンを借りて当初の住宅ローンを返済するのは「家を購入するため」ではなく、「借金返済目的」となるので、住宅ローン控除の対象になりません。

しかし、そもそも私たちが借換えをするのは、「借金返済目的」ではなくて、「金利条件の見直しが目的」ですよね。

一方、借換えをせずに、今借りている金融機関に相談することで、金利条件の見直ししてくれることもあります。

その場合と比較してみると、同じ目的(金利条件の見直し)にもかかわらず、借換えの方は住宅ローン控除ができなくなり、金利条件の見直しの方は住宅ローン控除が続けられるなんて、不公平ですよね。
比較1
借換えの手数料まで支払ってがんばってやったのに、ひどいじゃないですか!!

これだと、住宅ローン控除ができないのを嫌って、借換えがまったく進みません。

そこで、例外として、借換え後の新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためなら、実質的には同じ住宅ローンの金利条件を見直したのと同じ状態なので、住宅ローン控除をしてもいいよ、となっているのです。
比較2

このため、条件1は借換えをする人なら簡単に満たすことができる条件です。

なお、借換えをすると「住宅ローン控除の期間」がのびるんじゃないかと思う方もいるかもしれませんが、のびません!

現在の住宅ローン控除はあくまで最長10年間です。

例えば、住宅ローン控除を3年間受けて、借換えをしたらどうなるでしょうか?

「お!新しい住宅ローンを組んだから、もしかして、また10年間できるんじゃないか?(合計13年間)」

なんてことができたら、下手すると、みんな期間を伸ばすためだけに借換えやりますよね・・・。

あくまで、当初の住宅ローンが続いていると考えて借換えをしても住宅ローン控除を認めているので、カウントは当初の住宅ローンで住宅ローン控除を受けたときから「10年間」です。

※2019年に消費税増税に伴い特例で最長13年間になる場合があります。




条件2:住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまる?

条件2の条件はほとんど満たすのですが、1つだけ注意が必要なのが、住宅ローンの借換え後の借入期間が「10年以上」かどうかです。

例えば、住宅を購入した際には、A銀行でトータルの借入期間15年の住宅ローンを組んでいたとしましょう。
比較3

新しい住宅ローンの借入期間=10年以上

3年目に超低金利になって当初よりも1%以上金利が下がったので、B銀行で「借入期間12年」の住宅ローンに借り換えたとします。
比較4

この場合、住宅ローンの借換え後の借入期間=「12年」で10年以上なので、条件を満たします。

住宅ローン控除も、既に3年間受けていますが、残り7年間を受けることができます。

新しい住宅ローンの借入期間=10年未満

一方、B銀行で借りる際には、早く返済を終了したかったので、期間を短くして、「借入期間9年」の住宅ローンに借り換えたとします。
比較5
この場合、住宅ローンの借換え後の借入期間=「9年」で10年未満で条件を満たさないため、住宅ローン控除はできなくなります。

繰上返済の期間短縮型なら「同じ住宅ローン」なので、残りの借入期間が9年間でも当初からのトータルの借入期間が10年以上あれば控除可能です。

借換えは「別の住宅ローン」なので違いますね。

関連 繰上返済で借入期間が10年未満になっても住宅ローン控除はできますか?

ただし、借換後の借入期間をわざと短くすることで、支払う利息が減る効果もあります。

そのため、住宅ローン控除よりも支払う利息が減るメリットの方が大きい場合には、このように住宅ローン控除を無視して借入期間を短くすることも考えられます。

このあたりは、シミュレーションソフトを利用しないとなかなかどっちが得かが難しいところなので、シミュレーションソフトだけご紹介するにとどめることにします。

参考 みかローン(高機能住宅ローンシミュレーションサイト)




借換え後の住宅ローン控除の年末調整の注意点

借換え後の住宅ローン控除も、年末調整で行うことができます(確定申告でやってもOKですが、年末調整でやった方が楽ですし、早くお金も還付されます)。

ただし、借換えをする金額によっては、注意が必要な場合があります。

3つのパターンに分けてみてみましょう。

パターン1:借換前後の残高が同じ場合

  • 借換え前の残高:2,000万円
  • 借換え後の残高:2,000万円

パターン2:借換後の残高が少ない場合

一部だけ繰上返済をする場合です。

  • 借換え前の残高:2,000万円
  • 借換え後の残高:1,800万円

借換えの場合、新しい住宅ローンが「当初の住宅ローンの返済のため」のものであることが明らかでなければなりません(条件1)。

当初の住宅ローンを引き継いでいる借入れがポイントなので、

  • 「借換え前の残高」≧「借換え後の残高」

なら問題ありません。

パターン1とパターン2は、特に調整が不要です。

借換え後の年末残高をそのまま使って計算します。

  • 借換え後の年末残高×1%=住宅ローン控除で控除できる最大額

パターン3:借換後の残高が多い場合

しかし

  • 「借換え前の残高<借換え後の残高」

と、借換え後の残高の方が高くなると問題があります。

借換え後の残高の中には、当初の住宅ローンを上回る部分があります。

調整をしないと余計に住宅ローン控除ができてしまうためです。

  • 借換え前の残高:2,000万円
  • 借換え後の残高:2,100万円 

・・・現実には、残高を上回って貸してくれる場合は少ないのですが、借換えの手数料などを含めて借りることができる金融機関もあります。

そうすると借換え後の残高が増加してしまいます。

この増えた100万円、つまりそもそも当初家を買ったお金とは関係のない部分です。

ここについても住宅ローン控除を認めてしまうとおかしな話になってしまうので、次の算式で調整をします。

  • A × B ÷ C

A:借換えによる新しい住宅ローンの年末残高
B:借換え直前の当初の住宅ローンの残高
C:借換えによる新しい住宅ローンの実行額

参考:国税庁「タックスアンサーNo.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき

例えば、Aが2,050万円、Bが2,000万円、Cが2,100万円なら

  • 2,050万円×2,000万円÷2,100万円=1,952万3,809円

となります。

この「1,952万3,809円」が「控除の対象となる住宅ローンの年末残高」です。

2,050万円から100万円ほど減りましたね。

住宅ローン控除ができる最大の控除額は、100%住宅に使用されたとすると、

  • 1,952万3,809円×1%=195,200円(100円未満切捨)

となります。

なお、BとCの金額は毎年固定です。

「Aの住宅ローンの年末残高」だけが年々減っていきます。

記載方法は、年末調整の際に「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」に必要な事項を書いて勤め先に提出するだけです。

関連 2年目の住宅ローン控除の年末調整の必要書類と住宅借入金等特別控除申告書の書き方

調整をしたことにより「年末残高の証明書」の金額と一致しないため、備考欄に調整した計算式を書いておくと無難です。

  • 2,050万円×2,000万円÷2,100万円=1,952万3,809円




11月や12月に借換えをすると年末調整は間に合わない!

住宅ローン控除が年末調整でできるのは、金融機関から10月から11月にかけて、「年末残高の証明書」が届くからです。

しかし11月や12月に借換えをすると、新しい住宅ローンについてこの証明書の発行が年末調整に間に合いません。

その場合は確定申告で住宅ローン控除をすることになります。

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