2018/09/1210 Shares

【確定申告】住宅ローン控除の対象になる「取得対価の額」とは?マンションは要注意!

取得対価の額

住宅ローン控除の対象になる取得対価の額とは、住宅・土地の購入代金と諸費用の一部の合計額です。

取得対価の額が多くなればなるほど、住宅ローン控除の額も大きくなります。

住宅や土地の購入代金、諸経費のうち、どれが取得対価の額に当たるのかを把握しておくことは減税につながります。

この記事では、それぞれの支出について取得対価の額に含まれるかどうかを見ていきましょう。


1.住宅の取得対価の額とは?

1-1.一戸建ての場合

一戸建ては、建物の売買契約書に書いてある「住宅の購入代金」が該当します。

消費税の記載がある場合には、税込みの金額を探しましょう。

1-2.マンションの場合

マンションも一戸建てと同様に建物の売買契約書に書いてある「住宅の購入代金」が該当します。

ただし、

総額2,580万円(うち物件価格2,500万円、消費税80万円)

と「住宅」と「土地」の値段が区分されていない売買契約書がよくあります。

そこで土地部分には消費税がかからない(非課税)ことに着目します。

消費税率8%で逆算すれば住宅部分がわかります。

【計算】

  1. 消費税80万円÷0.08=1,000万円(住宅の税抜き金額)
  2. 1,000万円×1.08=1,080万円(住宅の税込み金額)
  3. 総額2,580万円-1,080万円=1,500万円(土地の金額)

【結果】

  • 住宅部分:1,080万円
  • 土地部分:1,500万円

住宅部分と土地部分を分けることができましたね。

また、マンションを区分所有する場合の共用部分(階段や廊下)についても自分の持分相当は取得対価の額に含まれます。

根拠 国税庁|家屋等の取得等の対価の額と共用部分の取得対価の額

1-3.注文住宅

注文住宅は、建物の請負契約書から建物の「請負建築代金(税込み金額)」を探しましょう。

追加工事をしている場合は「追加工事の支払金額」を当初の金額に足します。

逆に値引きがあった場合は「値引き金額」を当初の金額から減らします。




2.土地の取得対価の額とは?

2-1.土地の購入代金:該当

先に土地を買って後から注文住宅を建てるような場合など、土地についても住宅ローン控除の対象とする方が多いと思います。

その場合には、「土地の購入代金」も取得対価の額に該当します。

土地の売買契約書に書いてある「土地の購入代金」を探しましょう。

なお、土地を住宅ローン控除の対象にするには条件があるので、次の記事もあわせてお読みください。

関連 土地を先に買って家を建てた場合の住宅ローン控除の条件

2-2.土地の造成費用・改良費用:該当

土地について

  • 埋立て
  • 土盛り
  • 地ならし
  • 切土
  • 防壁工事
  • 土地の造成・改良

のためにかかった費用は取得対価の額に該当します。

根拠 租税特別措置法関係通達41-25(敷地の取得対価の額の範囲)

2-3.古家の解体費用:該当

土地を買ってからおおむね1年以内に古家の取壊しに着手するなど、最初から建物を壊して新築することが明らかな場合は、古家の解体費用も取得対価の額に該当します。

根拠 租税特別措置法関係通達41-25(敷地の取得対価の額の範囲)




3.住宅や土地に関する諸経費

3-1.仲介手数料・税金・登記費用:対象外

  • 仲介業者に払う仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税(売買契約書や請負契約書に貼る印紙代)
  • 司法書士に登記を頼んだ時の登記費用

以上はすべて、取得対価そのものではないため、対象外です。

根拠 住宅取得等特別控除の対象となる家屋の取得の対価の額には、不動産仲介手数料や不動産登記費用等は含まれないとした事例(平成9年4月2日裁決)

3-2.住宅の設計料:該当

建築の請負業者以外の建築士に設計料を払った場合、その設計料は取得対価の額に該当します。

  • 家を建てるのに必要不可欠
  • 建物の本体価格を構成する

という理由があるからです。

もちろん、実際に建築した住宅に関する設計料に限られます。

3-3.住宅の設備関係:該当

家の新築や購入をする場合に、家に付ける設備も取得対価の額に該当します。

  • 電気設備
  • 給排水設備
  • 衛生設備(トイレ・お風呂)
  • ガス設備

根拠 租税特別措置法関係通達41-24(家屋の取得対価の額の範囲)

3-4.インテリア・外構工事関係:条件次第

インテリア(照明器具、家具、カーテンなど)やエクステリア(外構工事)は原則として対象外です。

ただし、

  • 分譲住宅で全部セットで購入している場合
  • 注文住宅でハウスメーカー自体からインテリアを購入している場合
  • 注文住宅でハウスメーカーが外構工事を行う場合

には条件付きで認められることもあります。

詳しくは、下記のそれぞれの記事をご覧ください。

関連 インテリア(照明・家具・カーテン)に対する借入金も住宅ローン控除できる?確定申告の注意点

関連 外構工事に対する借入金も住宅ローン控除できる?確定申告の注意点




まとめ

他にも「これはどうなの?」とわからないものがあるかもしれません。

具体的な判断は結構難しいので、個別に税理士や税務署にご確認ください。

関連 税金に関する相談は税理士または最寄りの税務署へ

住宅ローン控除の確定申告書の作成方法については、こちらの記事をご覧ください。

関連 【画像あり】住宅ローン控除の確定申告書の書き方と申請方法

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税金計算や扶養の具体的な有利不利の判断についてはこちらから

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